The betLa apuesta
Shoma Bay is a 333-residence, 24-storey tower on the North Bay Village causeway, a third presold and now funded by a $172.5M C-PACE loan, and the number that decides it is $1,260 a foot: the median ask of the six residences listed today, against $644 to $983 at which 33141 homes in the same bands closed this year. The early buyers paid launch prices. A buyer today pays for a new building on open water, so pay it on terms.
Shoma Bay es una torre de 333 residencias y 24 plantas sobre la calzada de North Bay Village, con un tercio prevendido y ya financiada con un préstamo C-PACE de $172,5M, y la cifra que la decide es $1.260 el pie: la mediana de lo que piden las seis residencias publicadas hoy, frente a $644 a $983 a los que cerraron este año las viviendas del 33141 en las mismas bandas. Los primeros compradores pagaron precios de lanzamiento. Quien compra hoy paga un edificio nuevo frente a agua abierta, así que páguelo con condiciones.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $900K$500K – $900K | 100 | $660,000 | $501 |
| $900K – $1.3M$900K – $1,3M | 48 | $1,050,000 | $644 |
| $1.3M – $2M$1,3M – $2M | 33 | $1,525,000 | $983 |
Two years of the postcode's buyers, in a slow marketDos años de compradores del código postal, en un mercado lento
333 residences against 181 closings a year in these three 33141 bands is about 1.8 years of the postcode's demand. A third were presold by August 2025, more than $97 million of contracts (Forman Capital, in Commercial Observer), which leaves some 220 to sell. The postcode itself is soft: 557 homes for sale against 518 closings a year, 12.9 months of supply. Five of the six listings have been on the MLS since April 2026 without a buyer. That is leverage, and the line to read before paying list.
333 residencias frente a 181 cierres al año en estas tres bandas del 33141 son unos 1,8 años de demanda del código postal. Un tercio estaba prevendido en agosto de 2025, más de $97 millones en contratos (Forman Capital, en Commercial Observer), lo que deja unas 220 por vender. El código postal está flojo: 557 viviendas a la venta frente a 518 cierres al año, 12,9 meses de oferta. Cinco de los seis listados están en el MLS desde abril de 2026 sin comprador. Eso es poder de negociación, y es lo que hay que leer antes de pagar el precio de lista.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Above the stock, below the beachPor encima del parque existente, por debajo de la playa
The six residences ask $1,140 to $1,729 a foot, about $1,260 at the median, the studio dearest per foot. In 33141 the $900K to $1.3M band closed 48 homes in the trailing year at a median $644 and the $1.3M to $2M band 33 at $983. The only condominium built since 2023 to resell in the postcode, 72 Park on the Miami Beach side, closed 11 times in 2025 at a median $1,845. So Shoma Bay asks well above the existing stock and well below the newest beach tower. MLS areas on new construction usually include the balcony: check the interior figure on the plan sheet.
Las seis residencias piden de $1.140 a $1.729 el pie, unos $1.260 de mediana, con el estudio como el más caro por pie. En el 33141 la banda de $900K a $1,3M cerró 48 viviendas en los últimos doce meses a una mediana de $644 y la de $1,3M a $2M 33 a $983. El único condominio construido desde 2023 que se ha revendido en el código postal, 72 Park en el lado de Miami Beach, cerró 11 veces en 2025 a una mediana de $1.845. Shoma Bay pide entonces bastante más que el parque existente y bastante menos que la torre de playa más nueva. En obra nueva el área del MLS suele incluir el balcón: compruebe la cifra interior en el plano.
On the MLS todayHoy en el MLS
6 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-19. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-19. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1715 | 0/1 | 376 sf | $650,000 | $1,729 | $600 | 64 |
| 307 | 1/1 | 750 sf | $971,000 | $1,295 | $1,208 | 160 |
| 617 | 1/1 | 871 sf | $1,067,500 | $1,226 | $1,402 | 160 |
| 605 | 2/2 | 1,203 sf | $1,372,000 | $1,140 | $1,937 | 160 |
| 911 | 2/2 | 1,085 sf | $1,448,000 | $1,335 | $1,750 | 160 |
| 412 | 3/2 | 1,443 sf | $1,752,000 | $1,214 | $2,323 | 160 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11998975 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11998975 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $971,000 at 4.5% simple, 14 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $971,000 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $97,100 | $97,100 | 14 mo | −$5,098 |
| Second deposit (assumed standard)Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $97,100 | $194,200 | 10 mo | −$3,641 |
| Third deposit (assumed standard)Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $97,100 | $291,300 | 6 mo | −$2,185 |
| At closingEn el cierre | 70% | $679,700 | $971,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $971,000 | −$10,924 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $10,924, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $10,924, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 376 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 376 sf.
| HOA at $1.61/sf/monthGastos de comunidad a $1,61/sf/mes | −$7,264 |
| Property tax at 2.02% of $971,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $971,000 | −$19,614 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,354 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$28,232 |
What the deposit costs, and what to get in writingLo que cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
Delivery is end of 2027, about 14 months out, later if the permit history repeats. The deposit schedule is not published, so the table assumes the Miami standard 10/10/10/70: on a $971,000 one-bedroom that is $291,300 committed before closing. Get in writing the deposit schedule, whether deposits above 10 percent go into construction (the developer counts deposits in the capital stack, Commercial Observer, September 2026), and the rental clause of the declaration: the 30-day minimum here comes from a broker inventory sheet, not the documents.
La entrega es a finales de 2027, a unos 14 meses, o más tarde si se repite la historia de los permisos. El calendario de depósitos no está publicado, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70: sobre un apartamento de un dormitorio de $971.000 son $291.300 comprometidos antes del cierre. Pida por escrito el calendario de depósitos, si los depósitos por encima del 10 por ciento se destinan a la obra (el promotor cuenta los depósitos en su estructura de capital, Commercial Observer, septiembre de 2026), y la cláusula de alquiler de la declaración: el mínimo de 30 días de esta página viene de una hoja de inventario de broker, no de los documentos.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $172.5M C-PACE construction loan from Nuveen Green Capital, arranged by Newmark (Commercial Observer, September 2026); the rest of the stack is deposits and equity. A $30M Forman Capital pre-development loan refinanced earlier debt in August 2025.Préstamo de construcción C-PACE de $172,5M de Nuveen Green Capital, estructurado por Newmark (Commercial Observer, septiembre de 2026); el resto de la estructura son depósitos y capital propio. Un préstamo de predesarrollo de $30M de Forman Capital refinanció deuda anterior en agosto de 2025. |
| PresoldPrevendido | 33% at last disclosure33% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | End of 2027 (Commercial Observer, August 2025), moved from Q1 2027 by a permit dispute with North Bay Village. The MLS listings carry 2028. Ground broke in mid-2024.Finales de 2027 (Commercial Observer, agosto de 2025), retrasada desde el primer trimestre de 2027 por una disputa de permisos con North Bay Village. Los listados del MLS indican 2028. La obra arrancó a mediados de 2024. |
| DeveloperPromotor | Shoma Group, led by Masoud Shojaee. The six listings are with ISG World.Shoma Group, dirigido por Masoud Shojaee. Los seis listados están con ISG World. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the water, negotiate the listCompre el agua, negocie la lista
Funded and building: Nuveen's $172.5M C-PACE loan closed in September 2026, a year after the permit dispute that pushed delivery to end 2027. A third of the 333 residences were sold by August 2025, and the tower sits on open bay water with a 36,000 sf Publix in its base.
Asks run well above what 33141 closes at, the postcode holds 13 months of supply, and five listings have waited six months. Offer below list, start with the one-bedrooms, and confirm the 30-day rule in the declaration before signing.
Financiada y en obra: el préstamo C-PACE de $172,5M de Nuveen se cerró en septiembre de 2026, un año después de la disputa de permisos que llevó la entrega a finales de 2027. Un tercio de las 333 residencias estaba vendido en agosto de 2025, y la torre está frente a agua abierta con un Publix de 36.000 sf en la base.
Los precios pedidos están muy por encima de lo que cierra el 33141, el código postal tiene 13 meses de oferta y cinco listados llevan seis meses esperando. Oferte por debajo de la lista, empiece por los apartamentos de un dormitorio y confirme la regla de 30 días en la declaración antes de firmar.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Shoma BayEl expediente completo de Shoma Bay
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Shoma Bay lands $30M pre-development loan (August 2025)
- Commercial Observer, Nuveen Green Capital provides $172.5M C-PACE loan for Shoma Bay (September 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-19. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-19. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.