The betLa apuesta
The Perigon is a 17-storey, 73-residence OMA tower on the ocean in Mid-Beach, financed by a $390M Eldridge loan and over 75 percent sold by January 2025, and the number that decides it is $3,401 a foot: the entry residence now in contract at $12M, against $3,346 at which Miami Beach homes between $10M and $20M closed this year. New oceanfront at the band's own price, delivering 2027.
The Perigon es una torre de OMA de 17 pisos y 73 residencias frente al océano en Mid-Beach, financiada con un préstamo de $390M de Eldridge y vendida en más del 75 por ciento en enero de 2025, y la cifra que la decide es $3.401 el pie: la residencia de entrada, hoy en contrato a $12M, frente a los $3.346 a los que cerraron este año las viviendas de Miami Beach entre $10M y $20M. Obra nueva frente al mar al precio de su propia banda, con entrega en 2027.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33140, 33139, 33154 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $10M – $20M$10M – $20M | 67 | $13,500,000 | $3,346 |
| $20M and above$20M en adelante | 35 | $27,319,500 | $4,183 |
Under a year of the band's buyers, most of it soldMenos de un año de compradores, y casi todo vendido
73 residences against 102 closings a year above $10M across 33140, 33139 and 33154 is about 0.7 years of that market, and over 75 percent had sold by the loan release in January 2025, so the residences left are a handful. Four more are in contract on the MLS today, at $12,000,000 to $26,900,000. Supply is not the risk at this building. The three postcodes hold 11.8 months of inventory across all prices, a balanced market, and at the top the buyer pool is thin by nature: what a buyer negotiates here is the price, not the count.
73 residencias frente a 102 cierres al año por encima de $10M en 33140, 33139 y 33154 son unos 0,7 años de ese mercado, y más del 75 por ciento estaba vendido en el anuncio del préstamo de enero de 2025, así que quedan pocas. Otras cuatro están hoy en contrato en el MLS, de $12.000.000 a $26.900.000. La oferta no es el riesgo en este edificio. Los tres códigos postales tienen 11,8 meses de inventario a todos los precios, un mercado equilibrado, y en lo más alto el grupo de compradores es estrecho por naturaleza: lo que se negocia aquí es el precio, no la cantidad.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33140, 33139, 33154 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33140, 33139, 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33140, 33139, 33154 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33140, 33139, 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 35 | $1,897 |
| 2026 | 45 | $1,575 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
New oceanfront at the price of the bandObra nueva frente al mar al precio de la banda
Residence 1102, 3,528 sf, went into contract at $12,000,000, $3,401 a foot. Miami Beach homes between $10M and $20M closed at a median $3,346 in the trailing year, and above $20M at $4,183, on 102 recorded sales, 61 of them houses. So the entry stack trades at the band, and the 1101 ($4,656) and 1106 ($3,841) lines inside it. The penthouse at $37,000,000, $6,508 a foot, is a trophy priced as one. The recent-delivery card compares against every new condominium in three postcodes, mostly far smaller units, and does not apply at this price. MLS areas on new construction usually include terraces: ask for the interior figure.
La residencia 1102, de 3.528 sf, entró en contrato a $12.000.000, $3.401 el pie. Las viviendas de Miami Beach entre $10M y $20M cerraron a una mediana de $3.346 en los últimos doce meses, y por encima de $20M a $4.183, sobre 102 ventas registradas, 61 de ellas casas. La parte de entrada cotiza a la banda, y las líneas 1101 ($4.656) y 1106 ($3.841) dentro de ella. El penthouse a $37.000.000, $6.508 el pie, es un trofeo con precio de trofeo. La tarjeta de entregas recientes compara con todos los condominios nuevos de tres códigos postales, de unidades mucho más pequeñas, y no aplica a este precio. En obra nueva la superficie del MLS suele incluir terrazas: pida la cifra interior.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings in this building are Active right now, pulled 2026-10-20. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-20. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 606 | 4/6 | — | $12,545,000 | — | $8,489 | 0 |
| 1202 | 3/4 | — | $13,387,500 | — | $7,111 | 1 |
| 1506 | 4/6 | — | $20,900,000 | — | $10,646 | 0 |
| PHW | 4/7 | 5,685 sf | $37,000,000 | $6,508 | $12,530 | 873 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 22 photographs carried on MLS listing A11564877 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 22 fotografías de la ficha MLS A11564877 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $12,000,000 at 4.5% simple, 12 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $12,000,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $1,200,000 | $1,200,000 | 12 mo | −$54,000 |
| Second deposit (assumed standard)Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $1,200,000 | $2,400,000 | 8 mo | −$36,000 |
| Third deposit (assumed standard)Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $1,200,000 | $3,600,000 | 4 mo | −$18,000 |
| At closingEn el cierre | 70% | $8,400,000 | $12,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $12,000,000 | −$108,000 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $108,000, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $108,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 3,528 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,528 sf.
| HOA at $2.2/sf/monthGastos de comunidad a $2,2/sf/mes | −$93,139 |
| Property tax at 2.02% of $12,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $12,000,000 | −$242,400 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$12,701 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$348,240 |
What the deposit costs, and what to get in writingQué cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
Delivery is 2027 per the financing release, about 12 months out; listings in January 2025 carried 2026, so the date has already moved once. The deposit schedule is not published, so the table assumes the Miami standard 10/10/10/70: on the $12M entry residence that is $3.6M committed before closing. Get in writing the actual schedule, which may differ this late in construction, and the rental language of the recorded declaration: the policy is not published, and a buyer who plans to rent should know the answer before signing.
La entrega es en 2027 según el anuncio de financiación, a unos 12 meses; las fichas de enero de 2025 indicaban 2026, así que la fecha ya se movió una vez. El calendario de depósitos no está publicado, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70: sobre la residencia de entrada de $12M son $3,6M comprometidos antes del cierre. Pida por escrito el calendario real, que puede ser otro a estas alturas de la obra, y la cláusula de alquiler de la declaración registrada: la política no está publicada, y quien piense alquilar debe conocer la respuesta antes de firmar.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $390M construction loan from Eldridge's private credit business (Commercial Observer, January 2025), one of the largest in Miami Beach that year. Moss Construction broke ground in April 2024.Préstamo de construcción de $390M del negocio de crédito privado de Eldridge (Commercial Observer, enero de 2025), uno de los mayores de Miami Beach ese año. Moss Construction inició la obra en abril de 2024. |
| PresoldPrevendido | 75% at last disclosure75% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2027, per the January 2025 financing release. The MLS listings carry 2026 or 2027 as year built.2027, según el anuncio de financiación de enero de 2025. Las fichas del MLS indican 2026 o 2027 como año de construcción. |
| DeveloperPromotor | Mast Capital (Camilo Miguel Jr.) with Starwood Capital Group (Barry Sternlicht). Architecture by OMA, sales by Douglas Elliman Development Marketing. Mast assembled the site by buying out La Costa, the 1964 condominium it replaces.Mast Capital (Camilo Miguel Jr.) con Starwood Capital Group (Barry Sternlicht). Arquitectura de OMA, ventas a cargo de Douglas Elliman Development Marketing. Mast reunió el terreno comprando La Costa, el condominio de 1964 al que sustituye. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the ocean at the band's priceCompre el océano al precio de la banda
Funded and building: Eldridge closed a $390M construction loan in January 2025, Moss broke ground in April 2024, and more than three quarters of the 73 residences were sold by then. OMA design on the ocean in Mid-Beach, with eight private guest suites.
The entry and line residences ask what Miami Beach's market above $10M already pays per foot. Buy those, negotiate the penthouse, and get the delivery date and the rental clause in writing.
Financiado y en obra: Eldridge cerró un préstamo de construcción de $390M en enero de 2025, Moss empezó a construir en abril de 2024, y para entonces ya se habían vendido más de tres cuartas partes de las 73 residencias. Diseño de OMA frente al mar en Mid-Beach, con ocho suites privadas para invitados.
Las residencias de entrada y de línea piden lo que el mercado de Miami Beach por encima de $10M ya paga por pie. Compre esas, negocie el penthouse y pida por escrito la fecha de entrega y la cláusula de alquiler.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on The PerigonEl expediente completo de The Perigon
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Mast Capital lands $390M for luxe oceanfront condo in Miami Beach (January 2025)
- Florida YIMBY, The Perigon Miami Beach secures $390M financing as construction advances (January 2025)
- The Real Deal, Mast Capital, Starwood launch sales of planned oceanfront condo project in Miami Beach (March 2022)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-20. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-20. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.