The betLa apuesta
Twenty Sixth & 2nd is the least speculative thing in the Wynwood pipeline. Madison Realty Capital and Siguler Guff closed $126M in May 2026, the ground is broken, the foundation is poured, and 73 percent of the 233 homes sold before the first slab went down. Airbnb is the contracted operator with 365-day hosting written in, and 122 of the homes convey with a deeded office suite. Delivery risk here is about as low as preconstruction gets.
Twenty Sixth & 2nd es lo menos especulativo del pipeline de Wynwood. Madison Realty Capital y Siguler Guff cerraron $126M en mayo de 2026, la obra arrancó, la cimentación está vertida y el 73 por ciento de las 233 viviendas se vendió antes de la primera losa. Airbnb es el operador contratado, con alojamiento 365 días al año recogido por escrito, y 122 de las viviendas incluyen una oficina con escritura propia. El riesgo de entrega aquí es de los más bajos que ofrece la preconstrucción.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33127 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $750K$500K – $750K | 67 | $610,000 | $458 |
| $750K – $1M$750K – $1M | 22 | $842,000 | $590 |
Absorption, and what 73 percent presold already settlesAbsorción, y lo que ya resuelve un 73 por ciento prevendido
Wynwood 33127 closed 84 homes between $500,000 and $1,000,000 over the trailing year, so 233 units is roughly 2.8 years of that band arriving at once. Two things soften it. Most of the building is already spoken for, so what reaches the resale market at delivery is the 27 percent still unsold plus whatever early buyers flip, not 233 doors. And a developer price list only moves up as inventory depletes, so the remaining stack is the part PMG no longer needs to discount. Read the number as a statement about when to sell, not about whether to buy.
El código postal 33127 de Wynwood cerró 84 viviendas entre $500.000 y $1.000.000 en los últimos doce meses, así que 233 unidades son unos 2,8 años de esa banda llegando a la vez. Dos cosas lo suavizan. La mayor parte del edificio ya está comprometida, de modo que lo que llega a la reventa en la entrega es el 27 por ciento aún sin vender más lo que revendan los compradores tempranos, no 233 puertas. Y una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, así que el remanente es justo el que PMG ya no necesita descontar. Léalo como una indicación de cuándo vender, no de si conviene comprar.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33127 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33127 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33127 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33127 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2026 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the entry price buys, measured against the right formatQué compra el precio de entrada, medido contra el formato correcto
The band comparison in the table above is not the one that matters here, and it is worth saying why. Wynwood 33127's closings run a median 1,369 square feet: lofts and townhouses, not furnished studios. Three homes under 800 square feet closed in the entire postcode all year. The honest comparable is downtown's furnished small-format cohort. The Elser closed 19 such units over the trailing year at a median $1,105 a foot, Gale and Natiivo at $800, and the whole post-2023 condominium set in 33132 sits at $868 for 2026, down from $1,128 in 2024. In price terms that format clears between $391,000 and $510,000. Twenty Sixth & 2nd opens at $500,000, at the top of the range and first in a neighbourhood with no small-format resale market yet.
La comparación por banda de la tabla anterior no es la que importa aquí, y conviene explicar por qué. Los cierres del 33127 de Wynwood tienen una mediana de 1.369 pies cuadrados: lofts y casas adosadas, no estudios amueblados. En todo el año cerraron tres viviendas de menos de 800 pies cuadrados en el código postal entero. El comparable honesto es el grupo amueblado de formato pequeño del centro. The Elser cerró 19 de esas unidades en los últimos doce meses a una mediana de $1.105 el pie, Gale y Natiivo a $800, y el conjunto de condominios posteriores a 2023 del 33132 está en $868 para 2026, frente a $1.128 en 2024. En términos de precio, ese formato despeja entre $391.000 y $510.000. Twenty Sixth & 2nd abre en $500.000, en la parte alta del rango y el primero en un barrio que todavía no tiene mercado de reventa de formato pequeño.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 201 NW 26th St, Miami FL 33127, pulled 2026-09-18. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 201 NW 26th St, Miami FL 33127, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $500,000 at 4.5% simple, 22 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 22 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $50,000 | 22 mo | −$4,125 |
| At groundbreaking, already passedAl inicio de obra, ya cumplido | 10% | $50,000 | $100,000 | 22 mo | −$8,250 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $50,000 | $150,000 | 10 mo | −$5,625 |
| At closingEn el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $500,000 | −$18,000 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $18,000, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $18,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 406 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 406 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,462 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,562 |
What to get in writing before you signQué conseguir por escrito antes de firmar
PMG has not published a deposit schedule, so the carry above uses the Miami standard 10/10/10/70, with the groundbreaking tranche already due. Ask for three documents, and a developer expects all three from a cooperating broker. The plan-by-plan price and size sheet, because $500,000 to $1,000,000 across 406 to 637 square feet is too wide a range to underwrite. The HOA budget per square foot, which is the largest running cost on a furnished rental and is not published. And the Airbnb operating agreement, including what the platform takes and what may be done with the deeded office, which PMG states cannot be listed on Airbnb independently.
PMG no ha publicado calendario de depósitos, así que el coste de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70, con el tramo de inicio de obra ya vencido. Pida tres documentos, y un promotor espera los tres de un bróker cooperante. La hoja de precios y superficies planta por planta, porque de $500.000 a $1.000.000 sobre 406 a 637 pies cuadrados es un rango demasiado amplio para modelar. El presupuesto de comunidad por pie cuadrado, que es el mayor gasto corriente de un alquiler amueblado y no está publicado. Y el contrato de operación con Airbnb, incluido qué se lleva la plataforma y qué puede hacerse con la oficina en escritura, que según PMG no puede publicarse en Airbnb por separado.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $126M closed May 2026. Madison Realty Capital with Siguler Guff. The loan closed and the building broke ground the same week, and the foundation pour is complete.$126M cerrados en mayo de 2026. Madison Realty Capital con Siguler Guff. El préstamo cerró y el edificio arrancó obra la misma semana, y la cimentación ya está vertida. |
| PresoldPrevendido | 73% at last disclosure73% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Q2 2028, per the developer's own groundbreaking release of 4 May 2026. Earlier marketing said Q1 2028 and some broker pages still do; the later, developer-issued date is used here.Segundo trimestre de 2028, según el comunicado de inicio de obra del propio promotor del 4 de mayo de 2026. El marketing anterior decía primer trimestre de 2028 y algunas páginas de bróker aún lo repiten; aquí se usa la fecha posterior, emitida por el promotor. |
| DeveloperPromotor | PMG (Property Markets Group) with LNDMRK Development. Architecture by CUBE 3, sales by PMG Residential, 26,000 sf of ground-floor retail and 32,000 sf of amenity.PMG (Property Markets Group) con LNDMRK Development. Arquitectura de CUBE 3, comercialización de PMG Residential, 26.000 sf de retail en planta baja y 32.000 sf de amenidades. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Airbnb is the contracted operator, 365-day hosting; the deeded office suite may not be listed on Airbnb on its ownAirbnb es el operador contratado, alojamiento 365 días al año; la oficina en escritura no puede publicarse en Airbnb por separado |
RecommendationRecomendación
Buy it for the operation, not for the entry priceCómprelo por la operación, no por el precio de entrada
Delivery risk is genuinely low. $126M of construction financing closed in May 2026, the foundation is poured, and 73 percent of the building sold before ground broke. PMG has delivered more Miami condominium towers than any other sponsor in this pipeline.
The entry price sits at the top of what the comparable format clears downtown, and that format has repriced downward since 2024. Wynwood has no small-format resale market to lean on yet. That is the price of being first in a neighbourhood, and it is a real cost, not a rounding error.
So underwrite this one on the operation. Airbnb as contracted operator with 365-day hosting, plus a deeded office suite, is a structure nothing else in the pipeline offers. Get the plan sheet, the HOA budget and the Airbnb agreement, then decide on yield rather than on a discount.
El riesgo de entrega es realmente bajo. $126M de financiación de construcción cerraron en mayo de 2026, la cimentación está vertida y el 73 por ciento del edificio se vendió antes de arrancar la obra. PMG ha entregado más torres de condominios en Miami que cualquier otro promotor de este pipeline.
El precio de entrada se sitúa en la parte alta de lo que despeja el formato comparable en el centro, y ese formato se ha revalorizado a la baja desde 2024. Wynwood todavía no tiene mercado de reventa de formato pequeño en el que apoyarse. Es el precio de llegar primero a un barrio, y es un coste real, no un redondeo.
Así que modele este edificio por la operación. Airbnb como operador contratado con alojamiento 365 días al año, más una oficina con escritura propia, es una estructura que no ofrece ningún otro edificio del pipeline. Consiga la hoja de plantas, el presupuesto de comunidad y el contrato de Airbnb, y decida entonces por rentabilidad y no por descuento.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on TwentySixth&2nd WynwoodEl expediente completo de TwentySixth&2nd Wynwood
Read nextSiga leyendo
- Frida Kahlo Wynwood Residences, Wynwood, Delivering Q2/Q3 2028Frida Kahlo Wynwood Residences, Wynwood, Delivering Q2/Q3 2028
- NoMad Residences Wynwood, Wynwood, Delivered May 2026NoMad Residences Wynwood, Wynwood, Delivered May 2026
- 14 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Delivering 202814 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Delivering 2028
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, PMG and Lndmrk score $126M construction loan for Wynwood condos (May 2026)
- The Real Deal, PMG and Lndmrk plan short-term-rental-friendly condos in Wynwood (Apr 2025)
- PROFILEmiami, groundbreaking release, 4 May 2026
- Commercial Observer, Madison Realty provides $126M for the Wynwood condo
- Developer site, 26thand2ndwynwood.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.