The betLa apuesta
Waldorf Astoria Residences Miami is Florida's first supertall, funded and over 90% sold, and its entry two-bedroom asks $1,873 a foot on the MLS against $1,203 for homes closing at $3 to $5 million in Downtown and Brickell. That gap is the brand, the height and a hotel downstairs. Bought below the asks, it is the address of the decade; bought at them, it is a home, not a trade.
Waldorf Astoria Residences Miami es el primer supertall de Florida, financiado y vendido en más del 90%, y su dos dormitorios de entrada pide $1.873 el pie en el MLS frente a $1.203 de las viviendas que cierran entre $3 y $5 millones en Downtown y Brickell. Esa diferencia es la marca, la altura y un hotel en la planta baja. Comprado por debajo de lo pedido, es la dirección de la década; comprado al precio pedido, es una vivienda, no una operación.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M$3M – $5M | 20 | $4,087,500 | $1,203 |
| $5M – $10M$5M – $10M | 8 | $7,097,500 | $1,423 |
| $10M and above$10M en adelante | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas | — |
387 residences, one delivery date387 residencias, una sola fecha de entrega
The building is 12.9 years of supply against the 30 homes that closed above $3 million across 33131 and 33132 in the trailing year, and the submarket holds 21 months of inventory. That is the cost of being Florida's first supertall: almost every residence was sold between 2021 and 2024, and the owners who want to sell will all list into the same window around Q2 2028. The 17 residences on the MLS today, most of them listed 100 to 144 days ago, are the preview. Read it as leverage: you are the buyer a crowded delivery competes for.
El edificio equivale a 12,9 años de oferta frente a las 30 viviendas que cerraron por encima de $3 millones en 33131 y 33132 en los últimos doce meses, y el submercado acumula 21 meses de inventario. Es el precio de ser el primer supertall de Florida: casi todas las residencias se vendieron entre 2021 y 2024, y los propietarios que quieran vender saldrán al mercado en la misma ventana, hacia el segundo trimestre de 2028. Las 17 residencias hoy en el MLS, la mayoría publicadas hace entre 100 y 144 días, son el anticipo. Léalo como poder de negociación: usted es el comprador por el que compite una entrega concurrida.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132, 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132, 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 11 | $1,329 |
| 2025 | 42 | $1,136 |
| 2026 | 38 | $1,180 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the brand premium costs, per footCuánto cuesta la prima de la marca, por pie
On MLS area the entry two-bedroom (#4608, 1,809 sf) asks $1,873 a foot, the 17 listings a median of $2,883, and the penthouses about $3,900. The $3 to $5 million band across Downtown and Brickell closed at $1,203 on recorded sales, and condominiums built since 2023 there resell at $1,180, down 11.2% since 2024. The launch cohort of 2021 bought from about $1,100 a foot (The Real Deal), so a seller today is asking you for their gain. MLS area on new construction often includes the terrace: re-divide by the recorded area before comparing.
Sobre la superficie del MLS, el dos dormitorios de entrada (#4608, 1.809 sf) pide $1.873 el pie, las 17 fichas una mediana de $2.883 y los penthouses unos $3.900. La banda de $3 a $5 millones en Downtown y Brickell cerró a $1.203 en ventas registradas, y los condominios construidos allí desde 2023 se revenden a $1.180, un 11,2% menos que en 2024. El grupo del lanzamiento de 2021 compró desde unos $1.100 el pie (The Real Deal), así que un vendedor hoy le está pidiendo a usted su ganancia. En obra nueva la superficie del MLS suele incluir la terraza: vuelva a dividir por la superficie registrada antes de comparar.
On the MLS todayHoy en el MLS
17 listings in this building are Active right now, pulled 2026-10-22. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
17 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-22. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4408 | 2/3 | — | $3,300,000 | — | $3,075 | 100 |
| 4608 | 2/3 | 1,809 sf | $3,388,700 | $1,873 | $1,809 | 137 |
| 8004 | 3/4 | 2,456 sf | $4,551,000 | $1,853 | $4,175 | 144 |
| 8004 | 3/4 | — | $4,651,000 | — | $4,200 | 100 |
| 5901 | 3/4 | 2,659 sf | $5,871,000 | $2,208 | $4,520 | 144 |
| 7801 | 3/4 | 2,502 sf | $6,677,000 | $2,669 | $2,405 | 968 |
| 6101 | 4/5 | 3,256 sf | $7,477,800 | $2,297 | $5,535 | 144 |
| 7403 | 3/4 | — | $7,630,000 | — | $4,800 | 100 |
| 8401 | 4/6 | 3,575 sf | $10,305,482 | $2,883 | $4,468 | 133 |
| 8401 | 4/5 | — | $10,306,000 | — | $6,000 | 100 |
| 8402 | 4/5 | — | $10,611,920 | — | $4,427 | 133 |
| 8402 | 4/5 | — | $10,612,000 | — | $6,000 | 100 |
| 8502 | 4/5 | 3,542 sf | $10,701,000 | $3,021 | $6,199 | 480 |
| 8401-8402 | 4/6 | 5,713 sf | $20,917,402 | $3,661 | $8,896 | 134 |
| PH301 | 4/6 | 6,204 sf | $24,200,000 | $3,901 | $8,192 | 134 |
| PH401 | 4/6 | 6,247 sf | $24,350,000 | $3,898 | $8,246 | 134 |
| PH 6 | 6/10 | 2,454 sf | $50,000,000 | $20,375 | $13,000 | 241 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11944969 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11944969 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $3,388,700 at 4.5% simple, 19 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,388,700 al 4.5% simple, a 19 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $338,870 | $338,870 | 19 mo | −$24,144 |
| 30 days after contract (assumed standard)30 días después del contrato (estándar asumido) | 10% | $338,870 | $677,740 | 18 mo | −$22,874 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $338,870 | $1,016,610 | 16 mo | −$20,332 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,372,090 | $3,388,700 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $3,388,700 | −$67,350 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $67,350, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $67,350, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,809 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,809 sf.
| HOA at $1.7/sf/monthGastos de comunidad a $1,7/sf/mes | −$36,904 |
| Property tax at 2.02% of $3,388,700Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,388,700 | −$68,452 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,512 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$111,868 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
PMG has not published a current schedule, so the carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70 over about 19 months to delivery. The rental rule is marketed as a six-month minimum (broker inventory sheet), so this residence earns nothing during the carry and little after it. Dues on the listings run about $1.70 a foot a month, $4,175 on the 2,456 sf three-bedroom. Get the recorded leasing article and the true deposit terms before signing.
PMG no ha publicado un calendario vigente, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 sobre unos 19 meses hasta la entrega. La regla de alquiler se comercializa como un mínimo de seis meses (hoja de inventario de bróker), así que esta residencia no genera nada durante la espera y poco después. Las cuotas en las fichas rondan $1,70 el pie al mes, $4.175 en el tres dormitorios de 2.456 sf. Obtenga la cláusula de alquiler registrada y las condiciones reales de depósito antes de firmar.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $668M closed June 2024: Bank OZK $425M as sole senior lender, Related Fund Management the balance, arranged by JLL. The largest construction loan Florida had recorded at the time.$668M cerrados en junio de 2024: Bank OZK con $425M como único prestamista sénior y Related Fund Management el resto, estructurado por JLL. El mayor préstamo de construcción registrado en Florida en ese momento. |
| PresoldPrevendido | 90% at last disclosure90% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Q2 2028 per the financing release. The superstructure reached level 85 in August 2026 with the ninth and last glass cube under way, and top-off is targeted for this winter.Segundo trimestre de 2028 según el comunicado de la financiación. La estructura llegó al piso 85 en agosto de 2026, con el noveno y último cubo de vidrio en obra, y el remate está previsto para este invierno. |
| DeveloperPromotor | PMG (Ryan Shear), with Greybrook, Hilton, Mohari Hospitality and S2 Development. PMG bought the one-acre site in 2014 and held it eight years before breaking ground in 2022.PMG (Ryan Shear), con Greybrook, Hilton, Mohari Hospitality y S2 Development. PMG compró el terreno de un acre en 2014 y lo mantuvo ocho años antes de empezar a construir en 2022. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed with a 6-month minimum stay (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado con estadía mínima de 6 meses (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy it as a home, and negotiate it like oneCómprelo como vivienda, y negócielo como tal
The construction risk is largely retired: $668M of senior and mezzanine debt closed in 2024, more than 90% of the residences sold, and the tower stood at level 85 in August 2026. No branded residence in Miami will be taller for years.
Pay for that, not for the seller's 2021 gain. Offer near the band's clearing price plus a measured brand premium, use days on market as the argument, and confirm the six-month leasing rule before you sign.
El riesgo de construcción está en gran parte superado: $668M de deuda sénior y mezzanine cerrados en 2024, más del 90% de las residencias vendidas y la torre en el piso 85 en agosto de 2026. Ninguna residencia de marca en Miami será más alta en años.
Pague por eso, no por la ganancia del vendedor de 2021. Ofrezca cerca del precio de cierre de la banda más una prima de marca medida, use los días en el mercado como argumento y confirme la regla de seis meses antes de firmar.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Waldorf Astoria Residences MiamiEl expediente completo de Waldorf Astoria Residences Miami
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, PMG scores $668M record construction loan for Waldorf Astoria tower (June 2024)
- The Real Deal, Waldorf Astoria Miami launches sales (March 2021)
- Greybrook, Waldorf Astoria Miami Residences reaches 72% sold
- Florida YIMBY, Waldorf Astoria begins ninth and final cube as supertall nears topping out (Aug 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-22. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-22. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.