La apuesta
Cipriani Residences es la rara compra en preconstrucción a la que casi no le queda riesgo de obra: el préstamo de $600M cerró en 2024, la torre remató estructura en julio de 2026 y las llaves se esperan en verano de 2027. La entrada hoy es $1,8M, unos $1.480 el pie, por el último 15 por ciento de un edificio que vendió el primer 85 a compradores de más de 30 países. La apuesta son diez meses de espera por el primer año de propiedad en la dirección de marca más alta de Brickell.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,8M – $3M | 41 | $2,250,000 | $1,131 |
| $3M – $5M | 19 | $4,125,000 | $1,230 |
| $5M en adelante | 7 | $6,500,000 | $1,328 |
Absorción y calendario
Brickell (33130 y 33131) cerró 67 viviendas por encima de $1,8M en los últimos doce meses, así que 397 residencias son unos seis años de esa banda llegando en un solo edificio. Léalo como una cuestión de calendario, porque la mayoría de estos compradores son usuarios finales y la oferta de reventa goteará en lugar de inundar. El primer grupo ya hizo la operación del comprador temprano: media de $1.000 el pie en marzo de 2022 frente a $1.480 en la entrada de hoy, un 48 por ciento de revalorización sobre el papel, que es exactamente lo que hace una lista de precios de promotor a medida que se agota el inventario. Lo que queda es el inventario final, al tope de la lista, con un promotor que quiere cerrar el edificio. Ahí está la negociación.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La base es la categoría de marca, no la banda
La residencia de entrada sale a unos $1.480 el pie. La banda de $1,8M a $3M en estos dos códigos postales cerró a una mediana de $1.131 sobre transacciones registradas en los últimos doce meses, y los condominios entregados desde 2023 se revenden este año a $1.274. La comparación correcta es la torre de marca ya entregada al lado: Aston Martin Residences revendió 22 viviendas en doce meses a una mediana de $1.239 el pie, y sus 31 anuncios activos piden $1.611. Así que Cipriani está un 20 por ciento por encima de lo que cierra la categoría de marca y un 8 por ciento por debajo de lo que piden sus propietarios, en un edificio más nuevo, más alto y con una marca hotelera y club privado. La prima es la marca y la altura; evalúela como vivienda, no como diferencial.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 1420 S Miami Ave, Miami FL 33130, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,800,000 al 4.5% simple, a 10 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (calendario del promotor) | 20% | $360,000 | $360,000 | 10 mo | −$13,500 |
| Dentro de 90 días | 10% | $180,000 | $540,000 | 7 mo | −$14,175 |
| Dentro de 180 días | 10% | $180,000 | $720,000 | 4 mo | −$10,800 |
| En el cierre | 60% | $1,080,000 | $1,800,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,800,000 | −$38,475 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $38,475, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,213 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,800,000 | −$36,360 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,367 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$40,727 |
Qué obtener antes de firmar
El calendario de depósitos es el del propio promotor, recibido el 31 de julio de 2026: 20 por ciento en el contrato, 10 dentro de 90 días, 10 dentro de 180 días, 60 en el cierre. Con la entrega a diez meses, el coste de oportunidad sobre $1,8M se queda por debajo de $40.000, una fracción de lo que cuesta una entrega en 2028 en otros edificios de esta cartera. Tres cosas que asegurar, todas peticiones normales al 85 por ciento vendido. La cláusula de alquiler en la Declaración registrada, porque hoy descansa en la cobertura del lanzamiento que hablaba de dos veces al año con un mes mínimo. El presupuesto de la asociación, ya que 50.000 sf de amenidades y el servicio Cipriani se pagan cada mes y nada se ha publicado. Y un precio sobre la residencia concreta, porque el inventario final es donde un promotor negocia.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $600M cerrados en febrero de 2024: $350M de Banco Inbursa y $250M de Ascendant Capital Partners, estructurados por Newmark. El mayor préstamo de construcción registrado sobre una sola torre de condominio en el sur de Florida. Estructura rematada a unos 950 pies en julio de 2026. |
| Prevendido | 85% en la última divulgación |
| Entrega | Verano de 2027, según el promotor. El material de lanzamiento de 2022 y la nota del préstamo de febrero de 2024 decían 2028, así que es una de las pocas torres de la cartera cuya fecha se ha adelantado en lugar de retrasarse. La obra empezó en febrero de 2024 y la estructura remató en julio de 2026. |
| Promotor | Mast Capital, de Camilo Miguel Jr. Compró con Rockpoint el antiguo solar de Capital at Brickell, 2,8 acres, en diciembre de 2021 por $103M, y lo planificó como tres torres: esta y dos torres de alquiler con unos 850 apartamentos. Mast también construye The Perigon en Miami Beach con Starwood sobre un préstamo de $390M cerrado en enero de 2025. Ventas a cargo de Fortune Development Sales. |
| Política de alquiler | No publicada en ningún documento registrado. La cobertura del lanzamiento de marzo de 2022 decía que el propietario podría alquilar dos veces al año con un mínimo de un mes, y una hoja de bróker repite un mínimo de 30 días; ambas son la afirmación del promotor, no una Declaración. Sin Declaración registrada todavía, la regla de alquiler es desconocida. |
Recomendación
Cómprelo por la entrega, negocie el último inventario
El argumento es certeza y dirección: un préstamo de $600M cerrado, una estructura rematada, 85 por ciento vendido y llaves en verano de 2027, en el edificio residencial más alto al sur de Manhattan. Casi todos los riesgos que este sitio mide en otras torres ya están retirados aquí.
El precio es una prima de marca, un 20 por ciento sobre lo que cierran las reventas de Aston Martin, así que esto es una vivienda o una posición a largo plazo, no una operación a precio de lanzamiento. Negocie la unidad concreta, consiga la regla de alquiler registrada y el presupuesto de gastos antes de firmar, y la posición es limpia.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Cipriani Residences Miami
Siga leyendo
- 2200 Brickell, Brickell, 2026
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- Colette Residences, Brickell, 2028
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Mast Capital scores $600M loan for Cipriani Residences Miami (Feb 2024)
- Commercial Observer, Mast Capital lands record $600M construction loan (Feb 2024)
- PROFILEmiami, Cipriani Residences Miami tops off, surpasses 80% sold ahead of summer 2027 delivery (Jul 2026)
- Fancy Pants Homes, $53M pair of penthouses crowns Miami's tallest condo tower (Sep 2026)
- Commercial Observer, Mast Capital buys the Brickell site for $103M (Dec 2021)
- CondoBlackBook, sales launch coverage: sizes, $1,000/sf average, rental claim (Mar 2022)
- Developer site, ciprianiresidencesmiami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.