El barrio de casas históricas entre el Design District y el Upper Eastside: casas Mediterranean Revival y Mission de los años 20 en cinco planos, bajo una arboleda protegida, a doce cuadras del Miami Design District. Hoy hay 15 casas en venta. Leímos cinco años de cierres, casa por casa, las 22 que se vendieron dos veces, y Miami 21, antes de que nada de esto entre en una lista corta.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo útil está en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en Miami, condado de Miami-Dade, consultado el 20 de septiembre de 2026. Activos: 15 anuncios, 0 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 995.000 a 3.500.000 dólares. Cerrados: 22 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 94,1 % del último precio pedido, en una mediana de 77 días. Se excluyen los alquileres cerrados: 17 casas se arrendaron por el MLS en esos mismos doce meses.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 17 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Cinco años de cierres, leídos casa por casa
126 casas cerraron en Buena Vista entre septiembre de 2021 y septiembre de 2026, ninguna sobre el agua, ninguna casa móvil. Dos docenas de ventas al año es un mercado estrecho, así que la mediana se mueve con lo que tocó venderse; la misma casa vendida dos veces, no. Aquí están las dos, con sus fechas.
| Año de cierre | Casas | Mediana pagada | $/sf pagado |
|---|---|---|---|
| 2021 (from 21 Sept) | 9 | $875,000 | $507 |
| 2022 | 25 | $900,000 | $519 |
| 2023 | 27 | $1,140,000 | $622 |
| 2024 | 23 | $1,000,000 | $639 |
| 2025 | 23 | $1,200,000 | $707 |
| 2026 (to 2 Sept) | 19 | $1,100,000 | $696 |
Fuente: MIAMI MLS (Matrix), todos los cierres unifamiliares de los planos de Buena Vista (Shadowlawn, Biltmore, Brentwood, Bellaire, Alta Vista) del 21 de septiembre de 2021 al 2 de septiembre de 2026, exportados el 20 de septiembre de 2026 y leídos por BlueBay Brokers, con año de construcción, piscina y folio. Solo medianas, nunca promedios. La cifra de apreciación es la mediana de la variación anualizada en las 9 casas que se vendieron dos veces en el periodo con dos años o más entre ambos cierres; las 13 reventas en menos de dos años fueron flips de restauración y se muestran aparte, porque una casa comprada cansada y vendida terminada mide un negocio, no el mercado. La cifra de alquiler cubre 16 arrendamientos unifamiliares firmados por el MLS en los doce meses hasta el 20 de septiembre de 2026; el rendimiento divide doce meses de ese alquiler mediano por la casa mediana vendida en los mismos doce meses, antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia. Contratos anuales, no estancias cortas.
Cinco planos, tres niveles de precio
Un código postal, el 33137, compartido con Bay Point y Morningside al otro lado de Biscayne Boulevard, así que una tabla por código postal mezclaría tres barrios. Agrupada por plano, como el condado registró las calles en los años 20, la diferencia es real: los dos planos junto a NE 1st y 2nd Avenue llevan la prima, y la década de la casa importa tanto como su calle.
| Plano | Qué es | Cerradas, 5 años | Mediana pagada | $/sf |
|---|---|---|---|---|
| Shadowlawn | NE 46th a 50th alrededor de NE 1st Avenue; las casas de los años 20 más grandes y los lotes de esquina | 33 | $1,230,000 | $710 |
| Biltmore | NE 42nd a 45th junto a NE 1st Avenue, el distrito histórico Buena Vista East | 24 | $1,405,000 | $582 |
| Brentwood | NE 43rd a 48th al este de NE 2nd Avenue, hacia las vías del FEC; los dos planos juntos | 38 | $900,000 to $945,000 | $625 to $633 |
| Bellaire | NE 48th a 50th en el borde norte, bungalows de los años 30 y 40 | 17 | $1,000,000 | $572 |
| Alta Vista | NE 50th Terrace y 51st, el nivel de entrada y las reconstrucciones más nuevas | 12 | $827,500 | $534 |
Leído el 20 de septiembre de 2026, del mismo archivo Matrix de cinco años. Por década de construcción: las casas de los años 20 (42 ventas) cerraron a una mediana de 1.425.750 dólares y 639 $/sf, las de los 30 (23) a 855.000, las de los 40 (29) a 900.000, las de los 50 (18) a 887.400, y las siete construidas desde 2020 a 2.280.000 y 810 $/sf. Una casa de cada cinco tenía piscina, y esas cerraron a 823 $/sf frente a 592 $/sf sin ella. De las 15 casas activas, cuatro están en Biltmore, cinco en Brentwood, tres en Shadowlawn.
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Antes de recomendar nada
Ninguna de las 15 casas en el mercado menciona Airbnb en su texto del MLS, y no es casualidad. Buena Vista es T3 bajo Miami 21, y la Ciudad de Miami no permite el alojamiento transitorio en T3. Lo que hace útil esta página es lo que los cierres y los arrendamientos dicen sobre una casa que se conserva o se alquila por año. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
El código de zonificación de la Ciudad de Miami, Miami 21, se adoptó por la Ordenanza 13114 el 22 de octubre de 2009 y entró en vigor en 2010, antes del corte del 1 de junio de 2011 del Estatuto de Florida 509.032(7)(b). La ciudad conserva por tanto el derecho a prohibir los alquileres vacacionales. En el transecto T3 el único uso de derecho es el residencial, definido como vivienda permanente; el alojamiento, el uso transitorio de habitaciones amuebladas por menos de 30 días, no está permitido.
En City of Miami v. Airbnb (Tribunal de Apelación del Tercer Distrito, 5 de diciembre de 2018) el tribunal levantó la orden que impedía a la ciudad aplicar la regla T3. El procedimiento municipal de Short-Term Rental / Lodging lo dice claramente: las estructuras unifamiliares y dúplex en los transectos T3 y T4-R no son elegibles.
Buena Vista es T3-L y T3-O calle por calle, con T4 y T5 solo en el frente de NE 2nd Avenue. El transecto de un lote concreto se lee en el SIG de la Ciudad de Miami, y anotamos dónde lo leímos y en qué fecha. Una casa en un lote T4-L o T5 es otra lectura, con certificado de uso, business tax receipt y licencia estatal, y es rara aquí. Leído el 20 de septiembre de 2026.
Biltmore y parte de Shadowlawn están en el Buena Vista East Historic District: las obras exteriores pasan por la junta de preservación histórica de la ciudad, que es lo que conserva las fachadas de los años 20 y la prima de restauración. Los árboles de la calle están protegidos en toda la ciudad. Ambos son costes en una reforma y valor en una reventa.
Lo que esto significa para un inversor: Buena Vista se compra por la casa y por la cuadra, se mantiene o se restaura, y se alquila por año entre medias. Los 16 contratos anuales del archivo a una mediana de 6.825 dólares son la línea de ingresos, y son contratos sin amueblar a familias que quieren el Design District a pie. Nada aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Fuentes: Código Miami 21, Ciudad de Miami, Ordenanza 13114 del 22 de octubre de 2009, Artículo 4; Ciudad de Miami, Short-Term Rental / Lodging Procedures (miami.gov), leído el 20 de septiembre de 2026; City of Miami v. Airbnb Inc., No. 3D17-1213, 260 So.3d 478 (Fla. 3d DCA 2018); Estatutos de Florida 509.032(7)(b), texto de 2025. Una verificación lleva su fuente, su fecha y quien la leyó, y caduca a los doce meses, porque los códigos cambian. Nada en esta página certifica el uso de ninguna dirección.
Misma ciudad, otras calles
Tres barrios de casas a pocos minutos, cada uno con su precio y, fuera de la Ciudad de Miami, con su propia regla de alquiler. La pregunta que decide entre ellos tiene su propia página.
Preguntado antes de cada lista corta
No. Buena Vista está en el transecto T3 de Miami 21, el código de zonificación de la Ciudad de Miami adoptado por la Ordenanza 13114 el 22 de octubre de 2009 y en vigor desde 2010, anterior al corte del 1 de junio de 2011 del Estatuto de Florida 509.032(7)(b): la ciudad conserva el derecho a prohibir, y en T3 el único uso de derecho es el residencial, definido como vivienda permanente; el alojamiento transitorio no está permitido. El Tribunal de Apelación del Tercer Distrito lo confirmó en City of Miami v. Airbnb (5 de diciembre de 2018), y el propio procedimiento de la ciudad dice que las estructuras unifamiliares y dúplex en T3 y T4-R no son elegibles. Los contratos de 30 días o más no se ven afectados. El transecto de un lote concreto se lee en el SIG de la ciudad. Leído el 20 de septiembre de 2026.
Hay quince en venta el 20 de septiembre de 2026, a un precio pedido mediano de 1.599.000 dólares y 789 por pie cuadrado, de 995.000 a 3.500.000. En los doce meses previos se vendieron 22, a una mediana de 1.200.000 dólares y 675 por pie cuadrado, en una mediana de 77 días y al 94,1 % del último precio pedido.
Medido sobre la misma casa vendida dos veces: 22 casas se vendieron dos veces entre septiembre de 2021 y septiembre de 2026. Nueve se mantuvieron dos años o más y se revendieron a una mediana del 8,0 % anual (tenencia mediana 2,7 años, una con pérdida); las otras 13 fueron flips de restauración en menos de dos años a una mediana del 61 % bruto, que es un negocio, no un retorno de mercado. La mediana pagada pasó de 875.000 dólares a finales de 2021 a 1.200.000 en los últimos doce meses.
Dieciséis casas unifamiliares se arrendaron por el MLS en los doce meses hasta el 20 de septiembre de 2026, a una mediana de 6.825 dólares al mes y 4,13 por pie cuadrado, en contratos anuales sin amueblar. Frente a la casa mediana vendida en el mismo periodo, eso es un rendimiento bruto del 6,8 % antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia.
No. Cinco planos forman el barrio, y en cinco años de cierres se negocian a niveles distintos: Shadowlawn a 710 dólares por pie cuadrado y Biltmore a 582 junto a NE 1st y 2nd Avenue, Bellaire a 572, Brentwood a 625-633 y Alta Vista a 534. La década importa igual: las casas de los años 20 cerraron a una mediana de 1.425.750 dólares, las de los 30 a 50 entre 855.000 y 900.000, y las siete de obra nueva a 2.280.000.
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El informe de 12 meses · 24 h
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