The betLa apuesta
About $1 billion reserved before a shovel is in the ground, on the last bayfront site on Brickell Avenue, in Foster + Partners' first Miami residential tower with Nobu running the ground floor. The demand is real and the scarcity argument is genuine. What follows is the arithmetic underneath it, because at $2,586 a foot at the entry this is a trophy purchase and it should be entered as one.
Unos 1.000 millones de dólares reservados antes de mover una sola pala, en el último solar frente a la bahía de Brickell Avenue, en la primera torre residencial de Foster + Partners en Miami y con Nobu en la planta baja. La demanda es real y el argumento de escasez es genuino. Lo que sigue es la aritmética que hay debajo, porque a $2.586 el pie en la entrada esto es una compra trofeo y así hay que abordarla.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $6M$3M – $6M | 20 | $4,170,250 | $1,248 |
| $6M – $12M$6M – $12M | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas | — |
| $12M and above$12M en adelante | 0 | withheld, 0 salesomitido, 0 ventas | — |
296 residences into a band that closes 25 a year296 residencias frente a una banda que cierra 25 al año
Brickell 33131 recorded 25 closings above $3M over the trailing year: 21 between $3M and $6M, four above it, none above $12M. This building is 296 residences, which is 11.8 years of that band arriving at once, and the postcode already carries 17.3 months of inventory, firmly a buyer's market. Two things soften it. Delivery is estimated for the end of 2030, so the supply lands more than four years out, and a Foster + Partners bayfront tower plausibly creates its own band rather than competing in the existing one. That is a bet on a market that does not exist yet. It is also why entering at launch matters: the price list only rises, and the first cohort takes the lowest price and the best lines.
Brickell 33131 registró 25 cierres por encima de $3M en los últimos doce meses: 21 entre $3M y $6M, cuatro por encima, ninguno por encima de $12M. Este edificio son 296 residencias, es decir 11,8 años de esa banda llegando a la vez, y el código postal ya acumula 17,3 meses de inventario, claramente un mercado de comprador. Dos cosas lo atenúan. La entrega se estima para finales de 2030, así que la oferta aterriza a más de cuatro años vista, y una torre de Foster + Partners frente a la bahía plausiblemente crea su propia banda en lugar de competir en la existente. Eso es apostar por un mercado que todavía no existe. Es también la razón por la que entrar en el lanzamiento importa: la lista de precios solo sube, y el primer grupo se lleva el precio más bajo y las mejores líneas.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What Brickell's closest comparable actually clears atA cuánto cierra realmente el comparable más cercano de Brickell
Read the resale card above carefully. Forty-seven of its 50 closings are Aston Martin Residences, delivered in 2024 and still working through its own sell-out, so $1,266 a foot is one bayfront branded tower's clearing price rather than a broad resale market. That is still the most useful comparison available: Aston Martin is the closest thing Brickell has to this building and it transacts around $1,250. The entry ask here works out at $2,586 a foot, roughly double, and that figure assumes the published $3M floor belongs to the smallest 1,160 sf plan. No independent asking price exists to check any of it: nothing at this address is on the MLS.
Lea con cuidado la tarjeta de reventa de arriba. Cuarenta y siete de sus 50 cierres son Aston Martin Residences, entregado en 2024 y todavía colocando su propio inventario, así que $1.266 el pie es el precio de venta de una sola torre de marca frente a la bahía y no un mercado amplio de reventa. Aun así es la comparación más útil disponible: Aston Martin es lo más parecido que tiene Brickell a este edificio y transacciona en torno a $1.250. El precio de entrada aquí sale a $2.586 el pie, aproximadamente el doble, y esa cifra asume que el suelo publicado de $3M corresponde a la planta más pequeña, de 1.160 sf. No existe ningún precio pedido independiente con el que contrastarlo: no hay nada de esta dirección en el MLS.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 619 Brickell Ave, Miami FL 33131, pulled 2026-09-18. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 619 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $3,000,000 at 4.5% simple, 54 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,000,000 al 4.5% simple, a 54 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract, June 2026En el contrato, junio de 2026 | 15% | $450,000 | $450,000 | 54 mo | −$91,125 |
| At groundbreaking, April 2027Al inicio de obra, abril de 2027 | 15% | $450,000 | $900,000 | 44 mo | −$148,500 |
| At top-off, June 2029Al remate de estructura, junio de 2029 | 10% | $300,000 | $1,200,000 | 18 mo | −$81,000 |
| At closing, estimated end of 2030En el cierre, estimado a finales de 2030 | 60% | $1,800,000 | $3,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $3,000,000 | −$320,625 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $320,625, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $320,625, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,160 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,160 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $3,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,000,000 | −$60,600 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,176 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$64,776 |
Forty percent down, over four and a half yearsCuarenta por ciento de entrada, durante cuatro años y medio
Credit where it is due: the developer published a real dated schedule rather than the usual vagueness, and it is 15 percent at contract, 15 at groundbreaking in April 2027, 10 at top-off in June 2029, 60 at closing. That is 40 percent committed before you own anything, against the Miami standard of 30, held for up to 54 months. On the $3M entry line that is $1.2M of dead capital costing about $320,625 in foregone return, before a single dollar of appreciation. Deposits are generally non-refundable and no construction loan has been announced yet, so a schedule that slips extends that carry without your consent.
Hay que reconocerlo: el promotor publicó un calendario real y fechado en lugar de la vaguedad habitual, y es 15 por ciento en el contrato, 15 al inicio de obra en abril de 2027, 10 al remate de estructura en junio de 2029 y 60 en el cierre. Son 40 por ciento comprometidos antes de ser propietario, frente al estándar de Miami del 30, retenidos hasta 54 meses. Sobre la línea de entrada de $3M eso son $1,2M de capital muerto que cuestan unos $320.625 de rentabilidad no percibida, antes de un solo dólar de revalorización. Los depósitos suelen ser no reembolsables y todavía no se ha anunciado préstamo de construcción, así que un calendario que se retrase alarga ese coste sin su consentimiento.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | None announced. No construction loan has been reported; at the June 2026 launch the developers said construction would begin within twelve months, and their own deposit schedule dates groundbreaking to April 2027.Ninguno anunciado. No se ha informado de préstamo de construcción; en el lanzamiento de junio de 2026 los promotores dijeron que la obra empezaría en doce meses, y su propio calendario de depósitos fecha el inicio en abril de 2027. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | End of 2030, estimated on the developer's own deposit schedule; nothing has been published elsewhere. One live risk: on 16 July 2026 the appellate division of the Eleventh Circuit quashed the City's approval of the change to the church's historic boundary, holding that neighbours within 500 feet were wrongly excluded, and sent it back to the preservation board. The tower's other approvals stand.Finales de 2030, estimado en el propio calendario de depósitos del promotor; no hay nada publicado en otra parte. Un riesgo vivo: el 16 de julio de 2026 la sala de apelación del Undécimo Circuito anuló la aprobación municipal del cambio del límite histórico de la iglesia, al considerar que se excluyó indebidamente a los vecinos situados a menos de 500 pies, y devolvió el asunto a la junta de preservación. Las demás aprobaciones de la torre siguen en pie. |
| DeveloperPromotor | 13th Floor Investments, led by Arnaud Karsenti, with Key International. The site is the First Miami Presbyterian Church's parking lot and school, which the congregation voted to sell for about $240M. Foster + Partners designed it, Sieger Suarez is architect of record, Nobu Hospitality runs food and beverage.13th Floor Investments, dirigido por Arnaud Karsenti, con Key International. El solar es el aparcamiento y el colegio de la First Miami Presbyterian Church, que la congregación votó vender por unos $240M. Foster + Partners firma el proyecto, Sieger Suarez es arquitecto de registro y Nobu Hospitality opera la restauración. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Not published. Residential only, with no hotel component, which usually reads against a nightly-rental programme rather than for oneNo publicado. Solo residencial, sin componente hotelero, lo que suele jugar en contra de un programa de alquiler por noches y no a favor |
What the record saysLo que dice el registro
What has been published about this building, each line dated and linked to where it was read: the trade press, the public record, or the developer's own statements, named as such. A statement is what someone said on that date, not a fact we verified.
Lo que se ha publicado sobre este edificio, cada línea fechada y enlazada a donde se leyó: la prensa especializada, el registro público o las declaraciones del propio promotor, identificadas como tales. Una declaración es lo que alguien dijo en esa fecha, no un hecho que hayamos verificado.
Site control unresolved: a court orders a new historic-preservation hearing on the church parcelControl del terreno sin resolver: un tribunal ordena una nueva audiencia de preservacion historica sobre la parcela de la iglesia
RecommendationRecomendación
Buy it for the address, and size it as a trophyCómprelo por la dirección, y dimensiónelo como un trofeo
The scarcity is real and so is the demand: about $1 billion reserved at launch, the last bayfront parcel on Brickell Avenue, Foster + Partners and Nobu. If you want this address, buying at launch is the right end of the price list to buy from.
Do not underwrite it as a trade. The band clears 25 homes a year against 296 delivering, the entry ask is about double what the closest comparable transacts at, and 40 percent is committed for four and a half years. Get the construction loan closed and the preservation hearing resolved before your deposit is non-refundable.
La escasez es real y la demanda también: unos 1.000 millones reservados en el lanzamiento, la última parcela frente a la bahía en Brickell Avenue, Foster + Partners y Nobu. Si quiere esta dirección, comprar en el lanzamiento es el extremo correcto de la lista de precios.
No lo analice como una operación financiera. La banda absorbe 25 viviendas al año frente a 296 que se entregan, el precio de entrada es cerca del doble de lo que transacciona el comparable más cercano, y el 40 por ciento queda comprometido cuatro años y medio. Consiga que el préstamo de construcción cierre y que la audiencia de preservación se resuelva antes de que su depósito deje de ser reembolsable.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on 619 BrickellEl expediente completo de 619 Brickell
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, 13th Floor and Key International launch sales with $1B in reservations (June 2026)
- The Real Deal, Brickell homeowners' fight against 13th Floor's Nobu revived (August 2026)
- PROFILEmiami, sales launch release: 296 residences, 1,160 to 5,526 sf, $3M to over $60M
- Miami Today, Urban Development Review Board recommends approval, 29 July 2026
- Developer deposit schedule, dated June 2026, supplied through the sales team
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.