The betLa apuesta
Thirty-eight homes, five storeys, on Brickell Avenue. The bands Colette sells into close sixteen homes a year in 33129, so the entire building is 2.4 years of supply, a fraction of what a tower carries into the same pool. Two of the five listed residences went under contract inside five months. The entry home asks $1,152 a foot against $966 for closed stock in its band. You are paying for scarcity, and here the scarcity is real.
Treinta y ocho viviendas, cinco plantas, en Brickell Avenue. Las bandas en las que vende Colette cierran dieciséis viviendas al año en el 33129, así que el edificio entero son 2,4 años de oferta, una fracción de lo que una torre vuelca sobre el mismo grupo de compradores. Dos de las cinco residencias listadas entraron en contrato en menos de cinco meses. La vivienda de entrada pide $1.152 el pie frente a $966 del producto ya cerrado en su banda. Está pagando por escasez, y aquí la escasez es real.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33129 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2.5M – $4M$2,5M – $4M | 10 | $3,012,500 | $1,022 |
| $4M and above$4M en adelante | 7 | $4,850,000 | $1,230 |
The smallest delivery in this pipelineLa entrega más pequeña de esta cartera
Thirty-eight residences against sixteen closings a year in the same postcode and the same price bands is 2.4 years of supply. Every tower in this registry runs a multiple of that, and it is the structural reason to prefer this building on the way out: your resale competes with a handful of neighbours rather than four hundred. A developer price list only moves one way, up, as inventory depletes, so the launch cohort buys the lowest price and the best plans and every later contract validates their basis. Two of five listed homes under contract in five months is that process already running.
Treinta y ocho residencias frente a dieciséis cierres al año en el mismo código postal y las mismas bandas de precio son 2,4 años de oferta. Todas las torres de este registro multiplican esa cifra, y es la razón estructural para preferir este edificio a la salida: su reventa compite con un puñado de vecinos y no con cuatrocientos. Una lista de precios de promotor solo se mueve en una dirección, hacia arriba, a medida que se agota el inventario, de modo que el primer grupo compra el precio más bajo y las mejores plantas, y cada contrato posterior valida su base. Dos de cinco viviendas listadas en contrato en cinco meses es ese proceso ya en marcha.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33129 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33129 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the premium buysQué compra la prima
The entry residence asks $1,152 a foot. The $2.5M to $4M band in 33129 closed at a median of $966 over the trailing year, so the entry stack asks roughly nineteen percent over delivered stock, and the $4M homes ask $1,480 to $1,816 against $1,222 closed. That gap is the price of new construction at 38 units on Brickell Avenue, and the real question is whether the boutique format holds it. Nothing in 33129 answers that yet: three new condominiums have resold here in three years and every median is withheld. Read the premium as a bet on format, not as a measured discount.
La residencia de entrada pide $1.152 el pie. La banda de $2,5M a $4M en el 33129 cerró a una mediana de $966 en los últimos doce meses, así que la parte de entrada pide alrededor de un diecinueve por ciento por encima del producto ya entregado, y las viviendas de $4M piden entre $1.480 y $1.816 frente a $1.222 cerrados. Esa diferencia es el precio de la obra nueva a 38 unidades en Brickell Avenue, y la pregunta real es si el formato boutique la sostiene. Nada en el 33129 lo responde todavía: tres condominios nuevos se han revendido aquí en tres años y todas las medianas quedan omitidas. Lea la prima como una apuesta por el formato, no como un descuento medido.
On the MLS todayHoy en el MLS
3 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
3 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 22 | 2/3 | 2,422 sf | $2,790,000 | $1,152 | $5,209 | 152 |
| 23 | 3/4 | 2,704 sf | $4,002,000 | $1,480 | $5,814 | 153 |
| 27 | 4/5 | 3,184 sf | $4,798,000 | $1,507 | $6,846 | 152 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 9 photographs carried on MLS listing A11958958 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 9 fotografías de la ficha MLS A11958958 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $2,790,000 at 4.5% simple, 23 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,790,000 al 4.5% simple, a 23 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $279,000 | $279,000 | 23 mo | −$24,064 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $279,000 | $558,000 | 17 mo | −$35,572 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $279,000 | $837,000 | 8 mo | −$25,110 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,953,000 | $2,790,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $2,790,000 | −$84,746 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $84,746, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $84,746, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,422 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,422 sf.
| HOA at $2.15/sf/monthGastos de comunidad a $2,15/sf/mes | −$62,488 |
| Property tax at 2.02% of $2,790,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,790,000 | −$56,358 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,719 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$127,565 |
What to get in writing before you signQué conseguir por escrito antes de firmar
Three documents, all ordinary requests a developer expects from a broker. The deposit schedule, because META has not published one and the table above uses the Miami standard. The recorded rental language, because the policy is unpublished and at 2,400 square feet this is a residence, not an income asset; do not underwrite it as one. And the construction financing, because what closed in May 2026 funds entitlement rather than building. The association budget, unusually for preconstruction, is already published at $2.15 per foot a month, and it is the largest line in the table above.
Tres documentos, y los tres son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. El calendario de depósitos, porque META no ha publicado ninguno y la tabla de arriba usa el estándar de Miami. La cláusula de alquiler registrada, porque la política no está publicada y a 2.400 pies cuadrados esto es una vivienda, no un activo de renta; no lo modele como tal. Y la financiación de la construcción, porque lo que se cerró en mayo de 2026 financia la tramitación y no la obra. El presupuesto de comunidad, algo inusual en preconstrucción, ya está publicado a $2,15 por pie al mes, y es la mayor partida de la tabla anterior.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan. META recorded an $18.5M acquisition and development loan from BridgeCity Capital in May 2026, which the developer describes as funding planning, design coordination and entitlement progress. No build facility has been announced.Sin préstamo de construcción. META registró en mayo de 2026 un préstamo de adquisición y desarrollo de $18,5M de BridgeCity Capital que, según el promotor, financia planificación, coordinación de diseño y avance de la tramitación. No se ha anunciado ninguna línea de obra. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Summer 2028 per the developer's launch materials. No groundbreaking has been announced and no construction loan has closed, so read the date as a target rather than a funded schedule. Five storeys does build quickly once it starts.Verano de 2028 según los materiales de lanzamiento del promotor. No se ha anunciado el inicio de obra ni se ha cerrado préstamo de construcción, así que la fecha es un objetivo y no un calendario financiado. Cinco plantas se construyen rápido una vez que empieza. |
| DeveloperPromotor | META Development, Andrew Rasken. Assembled 1870 and 1880 Brickell Avenue over two purchases and held the site rather than flipping the entitlement. Its first Miami project, OPUS Coconut Grove, 12 residences and two penthouses, broke ground in April 2026 on a $28.8M Arixa Capital construction loan.META Development, de Andrew Rasken. Reunió 1870 y 1880 Brickell Avenue en dos compras y mantuvo el solar en lugar de revender la tramitación. Su primer proyecto en Miami, OPUS Coconut Grove, 12 residencias y dos áticos, empezó obra en abril de 2026 con un préstamo de construcción de $28,8M de Arixa Capital. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Not published. A 38-home boutique building at this size normally restricts leasing rather than permits nightly rentalNo publicado. Un edificio boutique de 38 viviendas normalmente restringe el alquiler en lugar de permitir la renta por noches |
RecommendationRecomendación
Worth the premium at the entry, on one conditionVale la prima en la parte de entrada, con una condición
The structural case is the best in this pipeline. Thirty-eight homes is 2.4 years of supply in its own bands, so the exit never competes with its own building, and five storeys with 2,400 square foot plans on Brickell Avenue has no close substitute in the submarket.
The premium is real and untested. The entry asks about nineteen percent over what its band closes at, and 33129 has no new-condominium resale history to measure it against. That is a defensible bet on the boutique format, and it should be taken as a bet rather than a bargain.
The condition is the construction loan. Get the deposit schedule, the recorded rental language and confirmation of a build facility before signing. With those three in hand, the entry stack is the part of this building to own, and owning it early is the whole advantage.
El argumento estructural es el mejor de esta cartera. Treinta y ocho viviendas son 2,4 años de oferta en sus propias bandas, así que la salida nunca compite con su propio edificio, y cinco plantas con plantas de 2.400 pies cuadrados en Brickell Avenue no tienen sustituto cercano en el submercado.
La prima es real y no está contrastada. La entrada pide cerca de un diecinueve por ciento sobre lo que cierra su banda, y el 33129 no tiene historial de reventa de obra nueva con el que medirla. Es una apuesta defendible por el formato boutique, y conviene tomarla como apuesta y no como ganga.
La condición es el préstamo de construcción. Consiga el calendario de depósitos, la cláusula de alquiler registrada y la confirmación de una línea de obra antes de firmar. Con esos tres en la mano, la parte de entrada es la que hay que poseer en este edificio, y poseerla pronto es toda la ventaja.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Colette ResidencesEl expediente completo de Colette Residences
Read nextSiga leyendo
- 2200 Brickell, Brickell, 20262200 Brickell, Brickell, 2026
- Parkside Residences at Brickell, Brickell, Delivering Q2 2028Parkside Residences at Brickell, Brickell, Delivering Q2 2028
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Meta Development launches sales for boutique Brickell condo project (Oct 2025)
- Florida YIMBY, META completes the Brickell Avenue assemblage and secures an $18.5M loan (May 2026)
- Florida YIMBY, META announces Colette Residences at 1870–1880 Brickell Avenue (Oct 2025)
- Florida YIMBY, META breaks ground on OPUS Coconut Grove (Apr 2026)
- Bridge Data Output, Miami Realtors: five listings at 1880 Brickell Avenue, 33129
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.