The betLa apuesta
Two-thirds of Gale is still unsold and nothing is moving: 77 closings in 2024, then two in 2025 and two in 2026. That is a developer holding as many as 139 furnished condo-hotel residences with no queue behind them, which is the strongest negotiating position a buyer gets in a finished building. Two of the three units listed today already ask below what their owners paid the developer. Buy under the developer's list and the rental programme starts the month you close.
Dos tercios de Gale siguen sin venderse y nada se mueve: 77 escrituras en 2024, luego dos en 2025 y dos en 2026. Es un promotor que retiene hasta 139 residencias amuebladas de condo-hotel sin fila detrás, la mejor posición de negociación que un comprador consigue en un edificio terminado. Dos de las tres unidades listadas hoy ya piden menos de lo que sus dueños le pagaron al promotor. Compre por debajo de la lista del promotor y el programa de renta arranca el mes del cierre.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132, 33131, 33130, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $600K$350K – $600K | 697 | $460,000 | $524 |
| $600K – $850K$600K – $850K | 380 | $700,000 | $612 |
The developer has stopped selling, and that is your leverageEl promotor dejó de vender, y ahí está su ventaja
81 of the 240 residences have closed at arm's length, 34%. The pace matters more than the total: 77 of those closed in 2024, then two in all of 2025 and two so far in 2026. A further 20 units moved in deeds that did not qualify as arm's length and are excluded from every figure here, so the developer holds as many as 139. That is not a queue, and a seller sitting on that much unsold stock with no traffic negotiates differently from one with five units left. Neither 2025 nor 2026 has enough closings to carry a price trend, so none is printed.
81 de las 240 residencias se han vendido en operaciones de mercado, el 34%. El ritmo dice más que el total: 77 se cerraron en 2024, luego dos en todo 2025 y dos en lo que va de 2026. Otras 20 unidades se movieron en escrituras que no califican como operaciones de mercado y quedan excluidas de todas las cifras de esta página, así que el promotor retiene hasta 139. Eso no es una fila, y quien tiene tanto inventario sin vender y sin tráfico negocia distinto que quien tiene cinco unidades. Ni 2025 ni 2026 tienen cierres suficientes para sostener una tendencia de precio, así que no se publica ninguna.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132, 33131, 33130, 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132, 33131, 33130, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132, 33131, 33130, 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132, 33131, 33130, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 6 | $1,001 |
| 2024 | 33 | $1,054 |
| 2025 | 70 | $1,073 |
| 2026 | 82 | $1,012 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Today's asks sit below the developer's own medianLos precios pedidos hoy están por debajo de la mediana del propio promotor
The 81 developer closings ran to a median of $720,000, or $1,536 a foot. The three units listed today ask $973, $1,214 and $1,873 a foot, a median of $1,214 — roughly a fifth under the developer's own median. Two of the three ask below what their owner paid: #1803 about 21% under, #1720 about 15%. That is the entry argument, and it is unusually concrete. The caution is equally plain: not one resale has ever recorded in this building, so these are asking prices and the clearing level is genuinely unknown.
Las 81 escrituras del promotor dieron una mediana de $720.000, o $1.536 el pie. Las tres unidades listadas hoy piden $973, $1.214 y $1.873 el pie, una mediana de $1.214, alrededor de una quinta parte por debajo de la mediana del propio promotor. Dos de las tres piden menos de lo que pagó su dueño: la #1803 un 21% menos, la #1720 un 15%. Ese es el argumento de entrada, y es inusualmente concreto. La advertencia es igual de clara: en este edificio no se ha registrado ni una sola reventa, así que son precios pedidos y el nivel real de cierre se desconoce.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1720 | 0/1 | 410 sf | $399,000 | $973 | $600 | 1 |
| 1803 | 2/1 | 651 sf | $790,000 | $1,214 | $1,550 | 382 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12035636 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12035636 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 347 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 347 sf.
| HOA at $2.38/sf/monthGastos de comunidad a $2,38/sf/mes | −$9,910 |
| Property tax at 2.02% of $399,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $399,000 | −$8,060 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,249 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,219 |
The condo-hotel fee is the line that decides the tradeLa cuota de condo-hotel es la línea que decide la operación
Association dues on the live listings run $600 to $1,550 a month, a median of about $2.38 per foot per month. That is high against a conventional condominium, because a condo-hotel fee buys hotel services and not just a building. On the smallest unit listed, 410 sf, it is roughly $7,200 a year before taxes, insurance or the rental programme's own split. Underwrite the fee before the revenue. And price the tax at your purchase price, not at the seller's current bill: Florida reassesses on sale, at roughly 2% of what you pay.
Las cuotas mensuales de las unidades listadas van de $600 a $1.550, con una mediana cercana a $2,38 por pie por mes. Es alta frente a un condominio convencional, porque una cuota de condo-hotel paga servicios de hotel y no solo el edificio. En la unidad más pequeña listada, 410 sf, son unos $7.200 al año antes de impuestos, seguro o el reparto del propio programa de renta. Modele la cuota antes que el ingreso. Y calcule el impuesto sobre su precio de compra, no sobre el recibo actual del vendedor: Florida revalúa en la venta, cerca del 2% de lo que usted pague.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Bank OZK lent $213.4 million against the 51-storey, 688-unit tower in September 2021, and the developer paid it off in 2024 as closings ran. Construction, completion and lender risk are all retired. What is left is inventory risk, and that sits with the developer, not with you.Bank OZK prestó $213,4 millones sobre la torre de 51 pisos y 688 unidades en septiembre de 2021, y el promotor la canceló en 2024 a medida que avanzaban los cierres. El riesgo de construcción, de entrega y de financiamiento está superado. Queda el riesgo de inventario, y lo carga el promotor, no usted. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered 2024. Floors 16 to 23 of 601 NE 1st Ave, recorded as its own condominium, 159 NE 6TH STREET CONDO 2, separate from the Natiivo tower above it.Entregado en 2024. Pisos 16 a 23 de 601 NE 1st Ave, inscrito como condominio propio, 159 NE 6TH STREET CONDO 2, separado de la torre Natiivo que tiene encima. |
| DeveloperPromotor | GFO Investments, the Galbut family, through Sixth Street Miami Partners LLC, who paid $35 million for the 1.1-acre site in 2021. Arquitectonica designed the tower, Urban Robot the interiors. The same ownership delivered the Natiivo floors above in the same structure.GFO Investments, la familia Galbut, a través de Sixth Street Miami Partners LLC, que pagó $35 millones por el terreno de 1,1 acres en 2021. Arquitectonica diseñó la torre y Urban Robot los interiores. La misma propiedad entregó los pisos Natiivo en la misma estructura. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Condo-hotel with an on-site rental programme and no minimum stay. Daily rental confirmed by BlueBay Brokers, September 2026.Condo-hotel con programa de alquiler in situ y sin estancia mínima. Alquiler diario confirmado por BlueBay Brokers, septiembre de 2026. |
RecommendationRecomendación
A negotiation, not a listingUna negociación, no un listado
The asset is real and finished: furnished condo-hotel residences with no minimum stay per the developer's marketing, an operating rental programme, and income that can start the month you close. No preconstruction risk of any kind remains.
Do not pay ask. With as many as 139 units unsold, four closings in two years and no resale history to anchor value, the price is a conversation. Offer against the developer's own $1,536 median, and get the recorded Declaration before you sign: the no-minimum-stay claim is marketing, not the rental policy.
El activo es real y está terminado: residencias amuebladas de condo-hotel sin estadía mínima según el material del promotor, un programa de renta operando, e ingresos que pueden empezar el mes del cierre. No queda ningún riesgo de preconstrucción.
No pague el precio pedido. Con hasta 139 unidades sin vender, cuatro cierres en dos años y sin historial de reventas que ancle el valor, el precio es una conversación. Ofrezca contra la mediana del propio promotor, $1.536 el pie, y consiga la Declaración inscrita antes de firmar: lo de la estadía mínima es material de venta, no la política de renta.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Gale Miami Hotel & ResidencesEl expediente completo de Gale Miami Hotel & Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Galbut family completes short-term rental-friendly Gale tower in Miami, closings underway (Jul 2024)
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Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.