The betLa apuesta
Natiivo is the rarest thing in this pipeline: a delivered, purpose-built short-term-rental tower that is effectively sold out and has a real secondary market. 37 arm's-length resales have recorded, where 501 First has none. That history is what lets you price this building instead of guessing at it, and it points one way — a buyer today pays less per foot than the 2019 contract holders did, in a finished building with a working rental programme.
Natiivo es lo más raro de este pipeline: una torre entregada, diseñada para renta corta, prácticamente vendida y con mercado secundario real. Se han registrado 37 reventas de mercado, donde 501 First no tiene ninguna. Ese historial es lo que permite ponerle precio a este edificio en lugar de adivinarlo, y apunta en una dirección: hoy usted paga menos por pie que los que firmaron contrato en 2019, en un edificio terminado y con el programa de renta funcionando.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132, 33131, 33130, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $500K$350K – $500K | 463 | $419,000 | $509 |
| $500K – $700K$500K – $700K | 428 | $590,000 | $568 |
Sold out, so the supply that matters is the resale boardVendido, así que la oferta que importa es el tablero de reventa
440 of the 448 residences closed with the developer, $259.6m of volume, all but one of them in 2024. Developer inventory is therefore not the question. What a buyer competes with is the resale board, and today that is 11 units listed out of 448, about 2.5% of the building. Thin, but the direction matters more than the count: 13 resales recorded in 2024, 19 in 2025 and 5 so far in 2026, so owners have been leaving faster than the building fills. Read that as choice, and as a reason not to be the buyer who pays ask.
440 de las 448 residencias se escrituraron con el promotor, $259,6m de volumen, todas menos una en 2024. El inventario del promotor no es la pregunta. Con lo que compite un comprador es con el tablero de reventa, y hoy son 11 unidades listadas de 448, cerca del 2,5% del edificio. Poco, pero la dirección importa más que el número: 13 reventas en 2024, 19 en 2025 y 5 en lo que va de 2026, así que los dueños han estado saliendo más rápido de lo que el edificio se llena. Léalo como capacidad de elegir, y como razón para no ser quien paga el precio pedido.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132, 33131, 33130, 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132, 33131, 33130, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132, 33131, 33130, 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132, 33131, 33130, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 6 | $1,001 |
| 2024 | 33 | $1,054 |
| 2025 | 70 | $1,073 |
| 2026 | 82 | $1,012 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Resales now clear below what the developer sold atLas reventas ya cierran por debajo de lo que vendió el promotor
The developer's 439 closings in 2024 ran to a median of $485,900, or $898 a foot. The resale market has fallen through it: $1,242 a foot in 2024 across 13 sales, $911 in 2025 across 19, and $832 in 2026 across 5. The most recent trades clear below the developer's own median, which is unusual and worth stating plainly. It is also the entry: the 2019-2021 contract holders paid more per foot than you would today. The 11 units listed now ask a median of $952 a foot, about 14% above where resales actually closed this year — so the ask is not the price.
Las 439 escrituras del promotor en 2024 dieron una mediana de $485.900, o $898 el pie. El mercado de reventa cayó por debajo: $1.242 el pie en 2024 con 13 operaciones, $911 en 2025 con 19, y $832 en 2026 con 5. Las operaciones más recientes cierran por debajo de la mediana del propio promotor, algo poco común y que conviene decir sin rodeos. Es también la entrada: quienes firmaron entre 2019 y 2021 pagaron más por pie de lo que usted pagaría hoy. Las 11 unidades listadas ahora piden una mediana de $952 el pie, cerca de un 14% por encima de donde realmente cerraron las reventas este año: el precio pedido no es el precio.
On the MLS todayHoy en el MLS
12 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
12 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2906 | 1/1 | 411 sf | $427,000 | $1,039 | $1,053 | 565 |
| 4607 | 1/1 | 505 sf | $475,000 | $941 | $1,291 | 369 |
| 3312 | 0/1 | 492 sf | $475,000 | $965 | $780 | 1 |
| 3612 | 0/1 | 367 sf | $495,000 | $1,349 | $452 | 384 |
| PH-4912 | 0/1 | 367 sf | $499,000 | $1,360 | $796 | 1 |
| 3809 | 1/1 | 679 sf | $499,500 | $736 | $1,250 | 263 |
| 4712 | 1/1 | 411 sf | $550,000 | $1,338 | $796 | 67 |
| 3907 | 1/1 | 505 sf | $565,000 | $1,119 | $1,095 | 376 |
| 4204 | 1/1 | 637 sf | $599,900 | $942 | $1,210 | 708 |
| 3604 | 1/1 | 637 sf | $600,000 | $942 | $1,279 | 273 |
| 4704 | 1/1 | 641 sf | $610,000 | $952 | $1,275 | 751 |
| 3401 | 2/2 | 916 sf | $799,000 | $872 | $2,300 | 19 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11838113 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11838113 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 367 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 367 sf.
| HOA at $2.01/sf/monthGastos de comunidad a $2,01/sf/mes | −$8,852 |
| Property tax at 2.02% of $389,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $389,000 | −$7,858 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,321 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$18,031 |
Underwrite the fee and the nightly rate, not the brochureModele la cuota y la tarifa por noche, no el folleto
Association dues on the live listings run $452 to $1,291 a month, a median near $2.01 per foot per month. On a 411 sf unit that is roughly $9,600 a year before taxes, insurance and the rental programme's split. For a nightly-rental underwrite I use $250 ADR at 75% occupancy, deliberately below Property Management Brickell's real portfolio, because a tower this size competes with itself for bookings and 400 sf units do not earn what PMB's smallest managed unit earns. Taxes reassess at your purchase price, not the seller's current bill.
Las cuotas mensuales de las unidades listadas van de $452 a $1.291, con una mediana cercana a $2,01 por pie por mes. En una unidad de 411 sf son unos $9.600 al año antes de impuestos, seguro y el reparto del programa de renta. Para modelar renta por noche uso $250 de tarifa con 75% de ocupación, deliberadamente por debajo de la cartera real de Property Management Brickell, porque una torre de este tamaño compite consigo misma por reservas y una unidad de 400 sf no rinde lo que rinde la más pequeña que gestiona PMB. El impuesto se recalcula sobre su precio de compra, no sobre el recibo actual del vendedor.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Bank OZK lent $213.4 million against the 51-storey, 688-unit tower in September 2021, and the developer paid it off in 2024 as closings ran. Construction, completion and lender risk are all retired. What is left is inventory risk, and that sits with the developer, not with you. The sell-out did the rest: 440 of the 448 residences closed with the developer, executing contracts signed between 2019 and 2021.Bank OZK prestó $213,4 millones sobre la torre de 51 pisos y 688 unidades en septiembre de 2021, y el promotor la canceló en 2024 a medida que avanzaban los cierres. El riesgo de construcción, de entrega y de financiamiento está superado. Queda el riesgo de inventario, y lo carga el promotor, no usted. La venta total hizo el resto: 440 de las 448 residencias se escrituraron con el promotor, ejecutando contratos firmados entre 2019 y 2021. |
| PresoldPrevendido | 98% at last disclosure98% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered 2024. Floors 24 to 51 of 601 NE 1st Ave, recorded as 159 NE 6TH STREET CONDO, separate from the Gale hotel floors below.Entregado en 2024. Pisos 24 a 51 de 601 NE 1st Ave, inscrito como 159 NE 6TH STREET CONDO, separado de los pisos de hotel Gale que tiene debajo. |
| DeveloperPromotor | GFO Investments, the Galbut family, through Sixth Street Miami Partners LLC. The project launched in 2019 as an Airbnb-branded tower with Harvey Hernandez's Newgard, designed by Arquitectonica with Urban Robot interiors; that partnership collapsed in 2020 and the Galbut side carried it to delivery. The same ownership delivered the Gale floors below.GFO Investments, la familia Galbut, a través de Sixth Street Miami Partners LLC. El proyecto se lanzó en 2019 como una torre de marca Airbnb con Newgard, de Harvey Hernandez, diseñada por Arquitectonica con interiores de Urban Robot; esa sociedad se rompió en 2020 y el lado Galbut lo llevó hasta la entrega. La misma propiedad entregó los pisos Gale de abajo. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Purpose-built for short-term rental, per the developer's marketing. Not verified against the recorded Declaration.Concebido desde el origen para alquiler de corta estancia, según el material del promotor. No verificado contra la Declaración registrada. |
RecommendationRecomendación
The best-evidenced entry in this pipelineLa entrada mejor documentada de este pipeline
Buy the resale, not the story. This is a delivered, sold-out, purpose-built rental building with 37 recorded resales behind it — the only price history in the pipeline that measures appreciation rather than a developer's price list.
Offer against the 2026 resale median of $832 a foot, not the $952 median ask. Then confirm the rental programme's terms and the recorded Declaration: purpose-built for short-term rental is the developer's phrase, and only the Declaration and the city rule decide what you may actually do nightly.
Compre la reventa, no el relato. Es un edificio entregado, vendido, diseñado para renta corta, con 37 reventas registradas detrás: el único historial de precios del pipeline que mide apreciación y no la lista de un promotor.
Ofrezca contra la mediana de reventa de 2026, $832 el pie, no contra la mediana pedida de $952. Después confirme las condiciones del programa de renta y la Declaración inscrita: lo de diseñado para renta corta es la frase del promotor, y solo la Declaración y la norma municipal deciden qué puede hacer de verdad por noche.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Natiivo MiamiEl expediente completo de Natiivo Miami
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Downtown Miami Airbnb-branded hotel-condo project launches sales (Jun 2019)
- The Real Deal, Galbut family pays off $213M construction loan for downtown Miami tower (Aug 2024)
- The Real Deal, Galbut family completes short-term rental-friendly Gale tower in Miami, closings underway (Jul 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.