The Elser Hotel & Residences

Sixty-one units are listed for resale here right now. The building has closed 30 sales since January 2024, so roughly twelve a year. On that arithmetic the current listings represent about five years of supply, and every seller is competing with sixty-one near-identical neighbours on the same stack, in the same finish, with the same operator. That is why the median listing sits 164 days. Read it as timing rather than as a reason to stay out: it is a buyer's market inside these walls, and the seller who has been waiting five months is the one to write to.

Hay sesenta y una unidades en reventa ahora mismo. El edificio ha cerrado 30 ventas desde enero de 2024, es decir unas doce al año. Con esa aritmética, los anuncios actuales representan unos cinco años de oferta, y cada vendedor compite con sesenta y un vecinos casi idénticos, en la misma línea, con el mismo acabado y el mismo operador. Por eso el anuncio mediano lleva 164 días. Léalo como calendario y no como motivo para quedarse fuera: dentro de estas paredes manda el comprador, y el vendedor que lleva cinco meses esperando es a quien hay que escribir.

The asking median across the 61 live listings is $1,486 a foot. The median of 30 actual recorded closings in the same building is $1,166. Same tower, same finish, same operator, a 27 percent gap between what is wanted and what has been paid. Closings range from $847 to $1,807 a foot, so the stack and the view matter, but the central tendency is unambiguous. Treat $1,150 to $1,250 a foot as the defensible zone and open there with the MLS record in hand. On a 500 sf unit that is roughly $600,000 rather than the $745,000 the median ask implies.

La mediana de lo pedido en los 61 anuncios vivos es $1.486 por pie. La mediana de 30 cierres reales registrados en el mismo edificio es $1.166. Misma torre, mismo acabado, mismo operador, y un 27 por ciento entre lo que se pide y lo que se ha pagado. Los cierres van de $847 a $1.807, así que la línea y las vistas cuentan, pero la tendencia central es inequívoca. Tome $1.150 a $1.250 por pie como la zona defendible y abra ahí con el registro del MLS en la mano. Sobre una unidad de 500 sf eso son unos $600.000 en lugar de los $745.000 que implica la mediana pedida.

The HOA figure needs care. Fourteen of the 59 live listings and twelve of the 30 closings file a QUARTERLY amount in a field most people read as monthly, so a raw median is meaningless. Per square foot the real charge is $1.44 to $1.54 a month, about $730 on a 500 sf residence. One warning sign: the 2026 closings carry $4.61 a foot a month against $1.13 in 2024. On ten sales that is either a special assessment in progress or more mis-keyed frequencies, and it is the first thing to ask the association for, alongside the current budget. Two things remain unverified and should not be taken on trust. The developer's own material says the building has no rental restrictions; that is marketing, and the recorded declaration is the instrument that binds. And the Society Owners Program split is a private contract, published nowhere. Both are ordinary requests: ask the association for the declaration, ask Pinnacle for the programme terms and whether participation is optional. What it actually returns, on the two April 2026 closings at $1,150,000 for 983 sf. Revenue is not the $99,900 an AirDNA projection headlines: the fifteen comparable listings have a median of $90,300 actually earned, and the one comparable inside this building did $103,800 at 64 percent occupancy. Against that, the fixed costs are $18,132 of HOA, $23,230 of property tax and $3,539 of insurance, then management, platform fees, utilities and supplies. Net operating income lands between $18,300 and $28,900, which is a cap rate of 1.6 to 2.5 percent. Buy this building for the rental freedom, the turnkey furnishing and the ease of exit. Do not buy it for the yield: reaching 4 percent would need an entry near $723,000, and nothing here trades at that.

La cifra de gastos exige cuidado. Catorce de los 59 anuncios vivos y doce de los 30 cierres declaran un importe TRIMESTRAL en un campo que casi todos leen como mensual, así que una mediana bruta no significa nada. Por pie cuadrado el cargo real es de $1,44 a $1,54 al mes, unos $730 en una residencia de 500 sf. Una señal de alerta: los cierres de 2026 llevan $4,61 por pie al mes frente a $1,13 en 2024. Sobre diez ventas, eso es o una derrama en curso o más frecuencias mal capturadas, y es lo primero que hay que pedir a la asociación, junto con el presupuesto vigente. Dos cosas siguen sin verificar y no deben darse por buenas. El material del propio promotor dice que el edificio no tiene restricciones de alquiler; eso es marketing, y la declaración registrada es el instrumento que obliga. Y el reparto del Society Owners Program es un contrato privado, no publicado en ninguna parte. Ambas son peticiones normales: pida la declaración a la asociación y a Pinnacle las condiciones del programa y si la participación es opcional. Lo que realmente rinde, sobre los dos cierres de abril de 2026 a $1.150.000 por 983 sf. Los ingresos no son los $99.900 que titula una proyección de AirDNA: los quince anuncios comparables tienen una mediana de $90.300 realmente ingresados, y el único comparable dentro de este edificio hizo $103.800 con un 64 por ciento de ocupación. Frente a eso, los costes fijos son $18.132 de comunidad, $23.230 de impuesto sobre bienes inmuebles y $3.539 de seguro, más gestión, comisiones de plataforma, suministros y consumibles. El resultado neto queda entre $18.300 y $28.900, es decir una rentabilidad del 1,6 al 2,5 por ciento. Compre este edificio por la libertad de alquiler, el amueblamiento llave en mano y la facilidad de salida. No lo compre por la rentabilidad: llegar al 4 por ciento exigiría entrar cerca de $723.000, y aquí nada se opera a ese precio.