The betLa apuesta
Una is the only new bayfront tower Brickell has delivered in more than a decade, and it already clears near its asks: two three-bedrooms closed in July and August 2026 at $4.0 million, about $1,900 a foot. The entry two-bedrooms ask $1,679 to $1,815. With 36 of 135 residences listed for resale after a three-year delay, a buyer today has choice, and time to negotiate.
Una es la única torre nueva frente a la bahía que Brickell ha entregado en más de una década, y ya cierra cerca de lo que pide: dos residencias de tres dormitorios se escrituraron en julio y agosto de 2026 a $4,0 millones, unos $1.900 el pie. Los dos dormitorios de entrada piden entre $1.679 y $1.815. Con 36 de 135 residencias en reventa tras tres años de retraso, el comprador de hoy tiene donde elegir, y tiempo para negociar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33129, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.5M – $3M$1,5M – $3M | 90 | $1,927,500 | $959 |
| $3M – $5M$3M – $5M | 25 | $4,050,000 | $1,229 |
| $5M and above$5M en adelante | 10 | $8,137,500 | $1,313 |
36 resale listings are the buyer's leverage36 unidades en reventa son la palanca del comprador
Una is 1.1 years of supply against the 125 homes that closed above $1.5 million across 33129 and 33131 in the trailing year, so the building does not swamp its market. The number that matters more is on the MLS today: 36 residences, 27% of the tower, about half of them listed for more than 100 days, including eight three-bedrooms on the same 1,946 sf plan asking $3.35 to $3.9 million. Buyers who signed around 2021 waited three extra years for delivery, and a share of them would rather sell than move in. Brickell and the Roads hold 17 months of inventory, a buyer's market. Pick the line, then let identical units compete for you.
Una equivale a 1,1 años de oferta frente a las 125 viviendas que cerraron por encima de $1,5 millones en 33129 y 33131 en los últimos doce meses, así que el edificio no satura su mercado. La cifra que más pesa está hoy en el MLS: 36 residencias, el 27% de la torre, cerca de la mitad publicadas desde hace más de 100 días, entre ellas ocho de tres dormitorios con el mismo plano de 1.946 sf que piden entre $3,35 y $3,9 millones. Quienes firmaron hacia 2021 esperaron tres años más la entrega, y una parte prefiere vender a mudarse. Brickell y The Roads acumulan 17 meses de inventario, un mercado de comprador. Elija la línea y deje que unidades idénticas compitan por usted.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33129, 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33129, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33129, 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2025 | 27 | $1,236 |
| 2026 | 22 | $1,291 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A bayfront premium the building's own closings confirmUna prima frente a la bahía que confirman los cierres del propio edificio
On MLS area the entry two-bedrooms ask $1,679 to $1,815 a foot and the 36 listings a median of $1,991. The $1.5 to $3 million band across 33129 and 33131 closed at $959, and condos built since 2023 in the same postcodes resell at $1,291 this year, so Una asks a large premium on either measure. That premium is not just a list price: Una's two recorded MLS closings, #1601 and #1202 at $4.0 million each, cleared at $1,905 and $1,891. No other new tower in Brickell sits on the bay, and that is what buyers are paying for. MLS area on new construction often includes the terrace, so check the recorded area before comparing outside the building.
Sobre la superficie del MLS, los dos dormitorios de entrada piden entre $1.679 y $1.815 el pie y las 36 fichas una mediana de $1.991. La banda de $1,5 a $3 millones en 33129 y 33131 cerró a $959, y los condominios construidos desde 2023 en esos códigos revenden a $1.291 este año, así que Una pide una prima amplia con cualquiera de las dos medidas. Esa prima no es solo un precio de lista: los dos cierres registrados en el MLS, la #1601 y la #1202 a $4,0 millones cada una, salieron a $1.905 y $1.891. Ninguna otra torre nueva de Brickell está sobre la bahía, y eso es lo que pagan los compradores. En obra nueva la superficie del MLS suele incluir la terraza: verifique la superficie registrada antes de comparar fuera del edificio.
On the MLS todayHoy en el MLS
36 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-21, of which the 30 cheapest are shown. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
36 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-21, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 604 | 2/2 | 1,102 sf | $1,850,000 | $1,679 | $2,082 | 180 |
| 804 | 2/2 | — | $1,940,000 | — | $2,084 | 139 |
| 1103 | 2/2 | 1,102 sf | $2,000,000 | $1,815 | $2,082 | 157 |
| 1203 | 2/2 | 1,179 sf | $2,100,000 | $1,781 | $1,833 | 159 |
| 1503 | 2/2 | 1,179 sf | $2,140,000 | $1,815 | $2,084 | 103 |
| 803 | 2/2 | 1,583 sf | $2,220,000 | $1,402 | $1,832 | 170 |
| 2803 | 3/4 | 1,946 sf | $3,350,000 | $1,721 | $3,404 | 32 |
| 3103 | 3/4 | 1,946 sf | $3,599,000 | $1,849 | $3,404 | 89 |
| 2003 | 3/4 | 1,946 sf | $3,700,000 | $1,901 | $3,404 | 183 |
| 2103 | 3/4 | 1,946 sf | $3,740,000 | $1,922 | $3,404 | 127 |
| 2704 | 3/4 | 1,946 sf | $3,760,000 | $1,932 | $3,404 | 118 |
| 2703 | 3/4 | 1,946 sf | $3,790,000 | $1,948 | $3,404 | 118 |
| 501 | 3/4 | 2,108 sf | $3,845,000 | $1,824 | $3,572 | 138 |
| 702 | 3/4 | 1,946 sf | $3,875,000 | $1,991 | $3,404 | 118 |
| 2604 | 3/4 | 1,946 sf | $3,900,000 | $2,004 | $3,295 | 75 |
| 502 | 3/4 | 2,105 sf | $3,900,000 | $1,853 | $3,978 | 79 |
| 801 | 3/4 | 2,108 sf | $3,900,000 | $1,850 | $3,584 | 155 |
| 1501 | 3/4 | 2,108 sf | $3,990,000 | $1,893 | $3,584 | 159 |
| 3704 | 3/4 | 1,939 sf | $4,350,000 | $2,243 | $3,294 | 12 |
| 2701 | 4/5 | 2,743 sf | $5,459,000 | $1,990 | $4,679 | 78 |
| 3602 | 4/5 | 2,752 sf | $5,495,000 | $1,997 | $4,698 | 185 |
| 1002 | 3/4 | 2,115 sf | $5,500,000 | $2,600 | $150 | 8 |
| 3102 | 4/4 | 2,752 sf | $5,500,000 | $1,999 | $4,685 | 168 |
| 2602 | 4/5 | 2,752 sf | $5,790,000 | $2,104 | $4,693 | 146 |
| 3002 | 4/5 | — | $5,800,000 | — | $7,400 | 1 |
| 2801 | 4/— | 2,743 sf | $6,100,000 | $2,224 | — | 6 |
| 2802 | 4/5 | 2,752 sf | $6,300,000 | $2,289 | $2,274 | 219 |
| 3601 | 4/5 | 2,743 sf | $6,450,000 | $2,351 | — | 74 |
| PH4302 | 5/7 | 4,735 sf | $9,100,000 | $1,922 | $8,129 | 52 |
| 3902 | 5/7 | 4,735 sf | $9,700,000 | $2,049 | — | 582 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12015390 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12015390 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,102 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,102 sf.
| HOA at $1.8/sf/monthGastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$23,803 |
| Property tax at 2.02% of $1,850,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,850,000 | −$37,370 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,967 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$65,140 |
What the entry residence costs to holdLo que cuesta mantener la residencia de entrada
Dues on the live listings run about $1.80 a foot a month, $2,082 on the 1,102 sf two-bedroom, and with property tax as the largest line the smallest residence costs about $65,000 a year to own before any income. The rental policy is not published, and it decides whether this is a home or an income asset. Get the leasing article of the recorded Declaration before you sign; I will obtain it if the seller's agent does not have it.
Las cuotas de comunidad de las fichas activas rondan $1,80 el pie al mes, $2.082 en el dos dormitorios de 1.102 sf, y con el impuesto sobre bienes inmuebles como partida mayor la residencia más pequeña cuesta unos $65.000 al año antes de cualquier ingreso. La política de alquiler no está publicada, y decide si esto es una vivienda o un activo de renta. Consiga el artículo de arrendamiento de la Declaración registrada antes de firmar; yo lo obtengo si el agente del vendedor no lo tiene.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Bank OZK, sole senior lender, $128.3 million in April 2021, against a completion then expected in 2023. The tower is delivered, so construction and lender risk are retired.Bank OZK, único prestamista sénior, $128,3 millones en abril de 2021, con una entrega prevista entonces para 2023. La torre está entregada, así que el riesgo de construcción y de financiamiento está superado. |
| PresoldPrevendido | 90% at last disclosure90% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Temporary certificate of occupancy February 2026, closings from March 2026, about three years behind the 2023 target set at financing.Certificado temporal de ocupación en febrero de 2026, cierres desde marzo de 2026, unos tres años después del objetivo de 2023 fijado en la financiación. |
| DeveloperPromotor | OKO Group, led by Vlad Doronin, with Jonathan Goldstein's Cain International. More than 90% sold by the developer before completion; the remaining developer inventory was priced $6.2 to $10.8 million in March 2026.OKO Group, de Vlad Doronin, con Cain International, de Jonathan Goldstein. Más del 90% vendido por el promotor antes de terminar; el inventario restante del promotor estaba entre $6,2 y $10,8 millones en marzo de 2026. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the line, negotiate the priceCompre la línea, negocie el precio
Una is finished, funded and was more than 90% sold by the developer: the construction risk that cost early buyers three years is gone. It is the only new bayfront condominium in Brickell, and its own closings at about $1,900 a foot show that buyers pay for that.
Do not pay ask. With 36 resales and identical plans competing, offer under the $1,900 the building has cleared and use days on market as the argument. Get the recorded leasing language first.
Una está terminada, financiada, y el promotor vendió más del 90% antes de entregar: el riesgo de obra que costó tres años a los primeros compradores ya no existe. Es el único condominio nuevo frente a la bahía en Brickell, y sus propios cierres a unos $1.900 el pie muestran que los compradores lo pagan.
No pague el precio pedido. Con 36 reventas y planos idénticos compitiendo, ofrezca por debajo de los $1.900 que ya cerró el edificio y use los días en el mercado como argumento. Consiga antes la cláusula de arrendamiento registrada.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Una ResidencesEl expediente completo de Una Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Doronin and partner score $128M construction loan for Brickell condo tower (Apr 2021)
- The Real Deal, Delayed Una Residences in Miami begins drawing sales (Apr 2026)
- Cain International, OKO Group and Cain achieve delivery milestone at Una Residences (Feb 2026)
- South Florida Agent Magazine, Una Residences begins closings after receiving occupancy certificate (Mar 2026)
- Developer site, unaresidences.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-21. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-21. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.