The betLa apuesta
The entry residences at 1428 Brickell ask about $1,111 a foot. Homes in the same postcode and the same price band closed last year at a median of $1,134. You are being offered a brand-new Citterio tower on Brickell Avenue, delivering in 2027, at roughly the price the market already pays for finished stock. That is the opportunity, and it exists because the launch price list was set before the band repriced.
Las residencias de entrada de 1428 Brickell piden unos $1.111 el pie cuadrado. Viviendas del mismo código postal y la misma banda de precio cerraron el año pasado a una mediana de $1.134. Le están ofreciendo una torre nueva de Citterio en Brickell Avenue, con entrega en 2027, aproximadamente al precio que el mercado ya paga por producto terminado. Esa es la oportunidad, y existe porque la lista de precios de lanzamiento se fijó antes de que la banda se revalorizara.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M$2M – $3M | 29 | $2,350,000 | $1,156 |
| $3M and above$3M en adelante | 24 | $4,200,000 | $1,248 |
Why going early is the whole trade herePor qué entrar temprano es aquí toda la operación
A developer price list only moves one way. It is set low at launch to build momentum and is raised as inventory depletes, so the first cohort buys the cheapest price and the best plans in the building, and every later buyer validates their basis. 1428 Brickell is already past 60 percent, which means most of that runway is behind us and the remaining inventory is the part the developer no longer needs to discount. The counterweight is scale: 195 residences reach the resale market at once, against the closings measured above. Read that as timing rather than as a reason to stay out. It says sell into the delivery window or hold through it, and it says the entry stack, where the buyer pool is deepest, is the part of the building to own.
Una lista de precios de promotor solo se mueve en una dirección. Se fija baja en el lanzamiento para generar impulso y sube a medida que se agota el inventario, de modo que el primer grupo compra el precio más bajo y las mejores plantas del edificio, y cada comprador posterior valida su base. 1428 Brickell ya supera el 60 por ciento, así que buena parte de ese recorrido queda atrás y el inventario restante es justo el que el promotor ya no necesita descontar. El contrapeso es la escala: 195 residencias llegan a la reventa a la vez, frente a los cierres medidos arriba. Léalo como una cuestión de calendario y no como motivo para quedarse fuera. Dice vender dentro de la ventana de entrega o mantener a través de ella, y dice que la parte del edificio que conviene poseer es la de entrada, donde el grupo de compradores es más amplio.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
You are buying new at the price of finishedCompra obra nueva al precio de lo terminado
The smallest residences work out around $1,111 a foot. The band they will compete in closed at a median of $1,134 on real recorded transactions over the trailing year, so the entry stack is priced at or slightly under a market of delivered, lived-in inventory. For a brand-new tower with 80,000 sf of amenities and a Citterio interior, that is a genuinely favourable basis, and it is the single strongest argument on this page. The upper stack is a different purchase: at roughly $1,750 a foot it carries a real premium and should be bought for the home, not the trade.
Las residencias más pequeñas salen a unos $1.111 el pie. La banda en la que van a competir cerró a una mediana de $1.134 sobre transacciones realmente registradas en los últimos doce meses, así que la parte de entrada está al precio, o ligeramente por debajo, de un mercado de inventario ya entregado y habitado. Para una torre nueva con 80.000 sf de amenidades e interiores de Citterio, esa es una base genuinamente favorable, y es el argumento más fuerte de esta página. La parte alta es otra compra: a unos $1.750 el pie lleva una prima real y debe comprarse para vivirla, no para operarla.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 1428 Brickell Ave, Miami FL 33131, pulled 2026-09-18. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 1428 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $2,000,000 at 4.5% simple, 18 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,000,000 al 4.5% simple, a 18 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $200,000 | $200,000 | 18 mo | −$13,500 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $200,000 | $400,000 | 18 mo | −$27,000 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $200,000 | $600,000 | 9 mo | −$20,250 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,400,000 | $2,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $2,000,000 | −$60,750 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $60,750, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $60,750, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,800 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,800 sf.
| HOA at $1.85/sf/monthGastos de comunidad a $1,85/sf/mes | −$39,960 |
| Property tax at 2.02% of $2,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,000,000 | −$40,400 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,480 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$86,840 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Two things to obtain, and both are ordinary requests a developer expects from a broker. First the rental language in the recorded declaration, because the published sources conflict and the answer decides whether this is a residence or an income asset. Second the actual deposit schedule: the carry above uses the Miami standard because Ytech has not published theirs, and a lighter front end improves the trade materially. Neither is a reason to hesitate. They are the two points worth negotiating.
Dos cosas que conviene obtener, y ambas son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. Primero la cláusula de alquiler en la declaración registrada, porque las fuentes publicadas se contradicen y la respuesta decide si esto es una residencia o un activo de renta. Segundo el calendario real de depósitos: el coste de arriba usa el estándar de Miami porque Ytech no ha publicado el suyo, y un inicio más ligero mejora la operación de forma sustancial. Ninguna de las dos es motivo para dudar. Son los dos puntos que vale la pena negociar.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $565M closed November 2025. J.P. Morgan senior, Sculptor Real Estate junior, arranged by JLL. One of the largest South Florida construction loans of the year.$565M cerrados en noviembre de 2025. J.P. Morgan como sénior y Sculptor Real Estate como júnior, estructurado por JLL. Uno de los mayores préstamos de construcción del año en el sur de Florida. |
| PresoldPrevendido | 60% at last disclosure60% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2027, per the developer. Groundbreaking was 2025 and the loan closed late that year, so the schedule is funded rather than aspirational.2027, según el promotor. La obra arrancó en 2025 y el préstamo cerró a finales de ese año, así que el calendario está financiado y no es solo una aspiración. |
| DeveloperPromotor | Ytech, Yamal Yidios. Bought the site from the Taplin family in 2017 and held it eight years before breaking ground.Ytech, de Yamal Yidios. Compró el terreno a la familia Taplin en 2017 y lo mantuvo ocho años antes de empezar a construir. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Not published; sources conflict between a six-month minimum and no restrictionNo publicado; las fuentes se contradicen entre un mínimo de seis meses y ninguna restricción |
RecommendationRecomendación
Buy the entry stack, and buy it earlyCompre la parte de entrada, y cómprela pronto
This is one of the better-underwritten buildings in Brickell right now. J.P. Morgan closed $565M of senior construction financing in November 2025, the tower is over 60 percent presold, and Ytech held the land for eight years rather than flipping it. Delivery is funded, not hoped for.
The entry residences ask roughly what delivered stock in the same band actually closes at, which is an unusual place to start for new construction. Add an 18-month runway to delivery, shorter than most preconstruction, and the capital is committed for a fraction of the usual window.
Own the smaller plans, where the buyer pool is deepest and the price advantage is real. Treat the upper stack as a home rather than a trade. Get the recorded rental language and the true deposit schedule before signing, and this is a clean position.
Es uno de los edificios mejor respaldados de Brickell en este momento. J.P. Morgan cerró $565M de financiación sénior de construcción en noviembre de 2025, la torre supera el 60 por ciento prevendido, y Ytech mantuvo el terreno ocho años en lugar de revenderlo. La entrega está financiada, no solo prevista.
Las residencias de entrada piden aproximadamente lo que cierra el producto ya entregado de la misma banda, un punto de partida poco habitual en obra nueva. Añada un plazo de 18 meses hasta la entrega, más corto que la mayoría de la preconstrucción, y el capital queda comprometido durante una fracción de la ventana habitual.
Quédese con las plantas más pequeñas, donde el grupo de compradores es más amplio y la ventaja de precio es real. Trate la parte alta como vivienda y no como operación. Consiga la cláusula de alquiler registrada y el calendario real de depósitos antes de firmar, y la posición es limpia.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on The Residences at 1428 BrickellEl expediente completo de The Residences at 1428 Brickell
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Ytech scores $565M construction loan (Nov 2025)
- The Real Deal, Inside Ytech's plans for the 70-storey tower
- The Real Deal, Ytech buys the Brickell site from the Taplins
- Developer site, 1428brickell.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.