The betLa apuesta
ORA is the only 77-storey tower on Brickell Avenue sold on nightly-rental eligibility, delivered furnished, with Casa Tua running the hospitality. Forty-five percent of 533 residences went before a shovel moved, two thirds of them to foreign buyers. That is the product, and it prices like it: entry residences ask about $1,600 a foot where the same band in 33131 closes at $753. You are not buying square feet here. You are buying the rental permission.
ORA es la única torre de 77 pisos en Brickell Avenue vendida sobre la elegibilidad para alquiler por noche, con entrega amueblada y Casa Tua al frente de la hostelería. El cuarenta y cinco por ciento de 533 residencias se vendió antes de mover una pala, dos tercios a compradores extranjeros. Ese es el producto, y el precio lo refleja: las residencias de entrada piden unos $1.600 el pie donde la misma banda del 33131 cierra a $753. Aquí no compra pies cuadrados. Compra el permiso de alquiler.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1.5M$800.000 – $1,5M | 122 | $1,067,500 | $740 |
| $1.5M – $3M$1,5M – $3M | 65 | $1,900,000 | $1,016 |
| $3M and above$3M en adelante | 24 | $4,200,000 | $1,248 |
The queue is short, and the price list only moves one wayLa cola es corta, y la lista de precios solo se mueve en una dirección
Brickell 33131 closed 217 homes across ORA's three bands in the trailing twelve months. Five hundred and thirty-three residences is about two and a half years of that, which for a tower this size is a short queue rather than a glut, and it is why Fortune has not had to discount. A developer price list is set low at launch to build momentum and raised as inventory depletes, so the launch cohort at $800,000 holds the cheapest price this building will ever carry and the best plans in it, and every later buyer validates that basis. Forty-five percent is already gone. What is left is the inventory the developer no longer needs to move, which makes this a question of timing rather than of patience.
Brickell 33131 cerró 217 viviendas en las tres bandas de ORA durante los últimos doce meses. Quinientas treinta y tres residencias son unos dos años y medio de eso, lo que para una torre de este tamaño es una cola corta y no un exceso, y explica por qué Fortune no ha tenido que descontar. Una lista de precios de promotor se fija baja en el lanzamiento para generar impulso y sube según se agota el inventario, así que el primer grupo, a $800.000, tiene el precio más bajo que este edificio llegará a tener y las mejores plantas, y cada comprador posterior valida esa base. El cuarenta y cinco por ciento ya está colocado. Lo que queda es el inventario que el promotor ya no necesita mover, de modo que esto es una cuestión de calendario y no de paciencia.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
You are paying for the permission, not the footageEstá pagando por el permiso, no por los pies
Entry residences work out near $1,600 a foot. The $800,000 to $1.5M band in 33131 closed at a median of $753 over the trailing year, so the ask is roughly double, and that gap is the whole discussion. It is not like-for-like: a conventional Brickell condominium cannot be rented by the night. The honest comparison is delivered short-term-rental product, and Natiivo, Gale, 501 First and The Elser closed 28 units in Park West this year at a median of $942 a foot. ORA still asks roughly seventy percent above that, for Brickell Avenue rather than Park West and for the Casa Tua platform. Read the resale table above with care as well: 47 of the 50 recent-delivery closings in 33131 are Aston Martin Residences, so that $1,266 a foot is one waterfront tower's sell-out, not a market.
Las residencias de entrada salen cerca de $1.600 el pie. La banda de $800.000 a $1,5M del 33131 cerró a una mediana de $753 en los últimos doce meses, así que lo pedido es aproximadamente el doble, y esa diferencia es toda la conversación. No es comparable: un condominio convencional de Brickell no se puede alquilar por noche. La comparación honesta es el producto de alquiler corto ya entregado, y Natiivo, Gale, 501 First y The Elser cerraron 28 unidades en Park West este año a una mediana de $942 el pie. ORA sigue pidiendo cerca de un setenta por ciento por encima de eso, por Brickell Avenue en lugar de Park West y por la plataforma Casa Tua. Lea también con cuidado la tabla de reventa de arriba: 47 de los 50 cierres de obra reciente en 33131 son Aston Martin Residences, así que esos $1.266 el pie son la venta de una sola torre frente al agua, no un mercado.
On the MLS todayHoy en el MLS
1 listing at this address is Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7001 | 4/5 | 2,237 sf | $4,525,900 | $2,023 | — | 71 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 16 photographs carried on MLS listing A11990285 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 16 fotografías de la ficha MLS A11990285 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $800,000 at 4.5% simple, 40 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $800,000 al 4.5% simple, a 40 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $80,000 | $80,000 | 40 mo | −$12,000 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $80,000 | $160,000 | 40 mo | −$24,000 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $80,000 | $240,000 | 12 mo | −$10,800 |
| At closingEn el cierre | 70% | $560,000 | $800,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $800,000 | −$46,800 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $46,800, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $46,800, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 500 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 500 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $800,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $800,000 | −$16,160 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,800 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,960 |
Three things to get before you signTres cosas que conseguir antes de firmar
All three are ordinary requests a developer expects from a broker. First the recorded declaration language, because nightly rental is a marketing claim until it is an instrument, and Fortune has been consistent about it without it being recorded. Second the construction loan: $36.08M of pre-development money closed in July 2024 and nothing larger has been reported since, so ask what is committed and on what conditions. Third the real deposit schedule. The carry below uses the Miami standard because Fortune has not published theirs, and marketing sites report a twenty percent first instalment, which on 40 months would raise this cost materially. None of the three is a reason to hesitate. They are what you negotiate.
Las tres son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. Primero el texto registrado de la declaración, porque el alquiler por noche es un argumento de venta hasta que es un instrumento, y Fortune ha sido coherente sin que esté registrado. Segundo el préstamo de construcción: $36,08M de financiación previa cerraron en julio de 2024 y desde entonces no se ha comunicado nada mayor, así que pregunte qué está comprometido y bajo qué condiciones. Tercero el calendario real de depósitos. El coste de abajo usa el estándar de Miami porque Fortune no ha publicado el suyo, y las webs de marketing hablan de un primer pago del veinte por ciento, que a 40 meses encarecería esto de forma notable. Ninguna de las tres es motivo para dudar. Son lo que se negocia.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $36.08M of pre-development financing from Amerant Bank closed in July 2024, arranged by Berkadia. No full construction facility has been reported since, so the tower is funded to start rather than funded to finish.$36,08M de financiación previa al desarrollo de Amerant Bank, cerrados en julio de 2024 y estructurados por Berkadia. Desde entonces no se ha comunicado ninguna línea de construcción completa, así que la torre está financiada para empezar, no para terminar. |
| PresoldPrevendido | 45% at last disclosure45% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2029. That is the developer's target and it is the year of construction Bridge carries on the single residence listed on the MLS. Groundbreaking was targeted for 2025, after the July 2024 site purchase.2029. Es el objetivo del promotor y es el año de construcción que Bridge registra en la única residencia listada en el MLS. El inicio de obra estaba previsto para 2025, tras la compra del solar en julio de 2024. |
| DeveloperPromotor | Fortune International Group, Edgardo Defortuna, with the Casa Tua hospitality brand. Fortune bought the 46,373 sf site at 1210 Brickell Avenue in July 2024 for $31.2M. Architecture by Arquitectonica, interiors by m2atelier.Fortune International Group, de Edgardo Defortuna, con la marca de hostelería Casa Tua. Fortune compró el solar de 46.373 sf en 1210 Brickell Avenue en julio de 2024 por $31,2M. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de m2atelier. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Three-night minimum, run by the building’s own hospitality arm. The developer markets it as short-term-rental eligible and delivers it furnished for that, but this is not open nightly use. No Declaration of Condominium is recorded yet, so the permission is a sales claim and not an instrument.Mínimo de tres noches, operado por el propio brazo hotelero del edificio. El promotor lo comercializa como elegible para alquiler de corta estancia y lo entrega amueblado para ello, pero no es uso libre por noche. Todavía no hay Declaración de Condominio registrada, así que el permiso es un argumento de venta y no un instrumento. |
RecommendationRecomendación
Buy the entry stack, and buy the policy firstCompre la parte de entrada, y compre primero la política
Fortune has built in Miami for forty years, bought this site outright for $31.2M, and sold 45 percent of a 533-unit tower before groundbreaking with two thirds of buyers foreign. That demand is real, and it is not being bought with price.
You are paying about twice the postcode's closing rate for nightly-rental permission that is not yet recorded. Own the smallest plans, where the rental arithmetic works hardest, and make the recorded declaration a condition of your deposit.
Fortune lleva cuarenta años construyendo en Miami, compró este solar en firme por $31,2M y vendió el 45 por ciento de una torre de 533 unidades antes de empezar la obra, con dos tercios de compradores extranjeros. Esa demanda es real y no se está comprando con precio.
Está pagando alrededor del doble de lo que cierra el código postal por un permiso de alquiler por noche que todavía no está registrado. Quédese con las plantas más pequeñas, donde la aritmética del alquiler funciona mejor, y haga de la declaración registrada una condición de su depósito.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on ORA by Casa TuaEl expediente completo de ORA by Casa Tua
Read nextSiga leyendo
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- LOFTY Brickell, Brickell, 2027LOFTY Brickell, Brickell, 2027
- The Residences at 1428 Brickell, Brickell, 2027The Residences at 1428 Brickell, Brickell, 2027
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Fortune taps EB-5 for Ora by Casa Tua (Aug 2025)
- The Real Deal, Fortune scores $36M predevelopment loan (Jul 2024)
- Commercial Observer, Fortune pays $31M for the Brickell site
- Florida YIMBY, site and financing secured for the 77-storey tower
- Developer site, orabycasatua.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.