The betLa apuesta
Brickell clears 492 homes a year across the range LOFTY sells into, so the entire 362-unit tower is about nine months of ordinary absorption. It arrives with the loan closed since 2022, a further $513M raised in 2025, the structure topped off and roughly nine months to completion. As delivery certainty goes, this is close to the top of the market. The catch is what is left. The studios and one-bedrooms that made this an investor building are gone, and the only inventory is the Artefacto penthouse collection from $1.6M for 997 square feet. That is about $1,605 a foot, against $1,266 for new stock reselling in the same postcode. You are buying the last and best floors of a building everyone else already bought, and paying for the privilege.
Brickell absorbe 492 viviendas al año en el rango en el que vende LOFTY, así que la torre entera, 362 unidades, equivale a unos nueve meses de absorción normal. Llega con el préstamo cerrado desde 2022, otros $513M levantados en 2025, la estructura ya rematada y unos nueve meses para terminar. En certeza de entrega, esto está muy cerca de lo mejor del mercado. El problema es lo que queda. Los estudios y los una-habitación que hacían de este un edificio de inversores ya no están, y el único inventario es la colección de penthouses de Artefacto desde $1,6M por 997 pies cuadrados. Eso son unos $1.605 el pie, frente a $1.266 de la obra nueva que se revende en el mismo código postal. Usted compra las últimas y mejores plantas de un edificio que todos los demás ya compraron, y paga por ese privilegio.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K - $1M$400K - $1M | 321 | $597,000 | $581 |
| $1M - $2.5M$1M - $2,5M | 121 | $1,365,000 | $876 |
| $2.5M and above$2,5M en adelante | 35 | $3,900,000 | $1,237 |
Nine months of Brickell volume, nine months to deliveryNueve meses de volumen de Brickell, nueve meses hasta la entrega
Three bands cover the range this building sells into, and together they closed 492 homes in 33131 over the trailing twelve months: 327 between $400K and $1M at a median of $590,000, 130 between $1M and $2.5M at a median of $1,350,000, and 35 above $2.5M at a median of $3,900,000. Set against 362 units that is 0.74 years of supply, about nine months. A full delivery does not flood this submarket, it is absorbed by it, and that is the single most reassuring number on this page. The wider postcode is looser: 813 active listings against 579 annual closings is 16.8 months of supply, so a resale competes for attention even where it does not compete on price. What is already settled is the price runway. A developer price list only moves up as inventory depletes, and 80 percent of this tower was under contract before it broke ground in 2022. The launch cohort bought the lowest prices and the widest choice of plans. Today's buyer is not buying that. Today's buyer is buying the top nine floors of a sold-out tower with the construction risk behind it, which is a real thing to buy, just not a cheap one.
Tres bandas cubren el rango en el que vende este edificio y, juntas, cerraron 492 viviendas en el 33131 en los últimos doce meses: 327 entre $400K y $1M con una mediana de $590.000, 130 entre $1M y $2,5M con una mediana de $1.350.000, y 35 por encima de $2,5M con una mediana de $3.900.000. Frente a 362 unidades, eso son 0,74 años de oferta, unos nueve meses. Una entrega completa no inunda este submercado, el submercado la absorbe, y ese es el dato más tranquilizador de esta página. El código postal en conjunto está más flojo: 813 inmuebles activos frente a 579 cierres anuales son 16,8 meses de oferta, de modo que una reventa compite por atención aunque no compita por precio. Lo que ya está decidido es el recorrido de precio. Una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, y el 80 por ciento de esta torre estaba bajo contrato antes de que empezara la obra en 2022. El primer grupo compró los precios más bajos y la mayor variedad de plantas. El comprador de hoy no compra eso. El comprador de hoy compra las nueve plantas superiores de una torre vendida y con el riesgo de construcción ya superado, que es algo real, aunque no barato.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the last floors cost against what the market paysQué cuestan las últimas plantas frente a lo que paga el mercado
The penthouse collection opens at $1.6M for 997 square feet, about $1,605 a foot, and The Real Deal reported the remaining penthouses asking $2.4M to $3.5M in September 2025. The band those units land in, $1M to $2.5M in 33131, closed at a median of $878 a foot over the trailing year, but that band is mostly older stock and is not the right comparison. The fair one is the last cohort of new construction: condominiums built 2023 or later and resold in this postcode closed at $1,237 a foot in 2025 and $1,266 in 2026, up 2.3 percent. On that basis the entry penthouse asks roughly 27 percent over what new stock actually resells for. Part of that gap is genuine product. These are the top nine floors of a riverfront tower, delivered fully finished and furnished in a collaboration between Artefacto and INC, in a building where short-term rental is permitted, which most of Brickell's newer towers do not allow. Part of it is simply the price of buying last. One measurement caution: these areas come from the developer and the MLS, the County has recorded no unit areas because there is no Declaration yet, and on new construction the MLS figure usually includes the balcony. The true interior rate is higher than $1,605.
La colección de penthouses arranca en $1,6M por 997 pies cuadrados, unos $1.605 el pie, y The Real Deal informó en septiembre de 2025 de que los penthouses restantes pedían entre $2,4M y $3,5M. La banda en la que caen esas unidades, de $1M a $2,5M en el 33131, cerró a una mediana de $878 el pie durante el último año, pero esa banda es sobre todo producto antiguo y no es la comparación correcta. La correcta es la última generación de obra nueva: los condominios construidos en 2023 o después y revendidos en este código postal cerraron a $1.237 el pie en 2025 y a $1.266 en 2026, un 2,3 por ciento más. Medido así, el penthouse de entrada pide alrededor de un 27 por ciento por encima de lo que realmente se revende la obra nueva. Parte de esa diferencia es producto de verdad. Son las nueve plantas superiores de una torre frente al río, entregadas totalmente terminadas y amuebladas en una colaboración entre Artefacto e INC, en un edificio donde el alquiler de corta estancia está permitido, algo que la mayoría de las torres nuevas de Brickell no admite. Otra parte es sencillamente el precio de comprar el último. Una advertencia de medición: estas superficies vienen del promotor y del MLS, el Condado no ha registrado superficies por unidad porque todavía no hay Declaración, y en obra nueva la cifra del MLS suele incluir la terraza. El precio real por pie interior es más alto que $1.605.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 99 SW 7th St, Miami FL 33131, pulled 2026-09-18. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction.
Ni una sola ficha activa en 99 SW 7th St, Miami FL 33131, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,600,000 at 4.5% simple, 9 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,600,000 al 4.5% simple, a 9 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard, structure already topped off)En el contrato (estándar asumido, la estructura ya remató) | 30% | $480,000 | $480,000 | 9 mo | −$16,200 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,120,000 | $1,600,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,600,000 | −$16,200 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $16,200, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $16,200, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 997 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 997 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $1,600,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,600,000 | −$32,320 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,589 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,909 |
The cheapest carry in the pipeline, and two documents to get firstEl coste de espera más bajo del pipeline, y dos documentos que conseguir antes
This is where the late entry pays you back. The structure topped off this year, so the milestones a preconstruction schedule normally spreads across three years are all behind the building. Newgard has not published a schedule to us, so the table assumes the Miami standard with the reached milestones collapsing into 30 percent at contract and the balance at closing. Nine months on $480,000 costs about $16,200, against a launch buyer who has had a deposit committed since 2021 earning nothing. Two things to obtain before signing, and both are ordinary requests a developer expects from a broker. First the rental language in the recorded declaration: short-term rental permitted as of right is the entire investment case here, and until the declaration says it, it is a marketing sentence. Second the remaining-inventory list with terms, because a tower this far sold with a closing calendar to protect is exactly where a developer will move on price, incentive or deposit structure. Neither is a reason to hesitate. They are the two points worth negotiating.
Aquí es donde la entrada tardía le devuelve algo. La estructura remató este año, así que los hitos que un calendario de preconstrucción reparte normalmente a lo largo de tres años ya están detrás del edificio. Newgard no nos ha publicado un calendario, de modo que la tabla asume el estándar de Miami con los hitos ya alcanzados agrupados en un 30 por ciento en el contrato y el resto en el cierre. Nueve meses sobre $480.000 cuestan unos $16.200, frente a un comprador de lanzamiento que lleva con un depósito comprometido desde 2021 sin rendir nada. Dos cosas que conseguir antes de firmar, y las dos son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. Primero la cláusula de alquiler en la declaración registrada: que el alquiler de corta estancia esté permitido de pleno derecho es todo el argumento de inversión aquí y, mientras la declaración no lo diga, es una frase de marketing. Segundo la lista de inventario restante con sus condiciones, porque una torre tan vendida y con un calendario de cierres que proteger es exactamente donde un promotor se mueve en precio, en incentivo o en estructura de depósito. Ninguna de las dos es motivo para dudar. Son los dos puntos que vale la pena negociar.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Financed twice. 3650 REIT, now 3650 Capital, lent $170M in June 2022, arranged by Lotus Capital Partners, having already backed the site acquisition. In September 2025 Newgard and Two Roads closed a further $513M across both towers, a $370M senior loan from an undisclosed lender and a $143M mezzanine from 3650 Capital, one of the largest South Florida construction loans of that year.Financiado dos veces. 3650 REIT, hoy 3650 Capital, prestó $170M en junio de 2022, estructurado por Lotus Capital Partners, tras haber respaldado ya la adquisición del solar. En septiembre de 2025 Newgard y Two Roads cerraron otros $513M para las dos torres, un préstamo sénior de $370M de un prestamista no revelado y un mezzanine de $143M de 3650 Capital, uno de los mayores préstamos de construcción del sur de Florida de ese año. |
| PresoldPrevendido | 80% at last disclosure80% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2027. The two towers were more than halfway built in September 2025 and both topped off in 2026. Harvey Hernandez told The Real Deal on 5 August 2026 that completion was about nine months away, which puts it around mid-2027.2027. Las dos torres estaban construidas a más de la mitad en septiembre de 2025 y ambas remataron estructura en 2026. Harvey Hernandez dijo a The Real Deal el 5 de agosto de 2026 que faltaban unos nueve meses para terminar, lo que sitúa la entrega hacia mediados de 2027. |
| DeveloperPromotor | Newgard Development Group, Harvey Hernandez, with Two Roads Development, Reid Boren and Taylor Collins, who joined as a joint venture partner in November 2024. Arquitectonica designed it, INC did the interiors, Cervera Real Estate handles sales. Newgard assembled the 1.6-acre riverfront site from 2021 and sold the third-tower parcel to Prosper and Versluys in August 2026, keeping the parcel that carries both towers.Newgard Development Group, de Harvey Hernandez, con Two Roads Development, de Reid Boren y Taylor Collins, que entró como socio en noviembre de 2024. Arquitectonica firma el diseño, INC los interiores y Cervera Real Estate lleva las ventas. Newgard agrupó el solar de 1,6 acres frente al río desde 2021 y vendió la parcela de la tercera torre a Prosper y Versluys en agosto de 2026, conservando la parcela que soporta las dos torres. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Short-term rentals permittedAlquiler de corta estancia permitido |
RecommendationRecomendación
Buy it for the income, not for the basisCómprelo por la renta, no por la base
Delivery risk is close to gone. The $170M construction loan closed in June 2022, a further $513M closed in September 2025, both towers topped off this year, and Harvey Hernandez put completion about nine months out in August 2026. Eighty percent of the building was under contract before ground was broken. You are not underwriting whether this gets built, and that is worth paying something for.
The basis argument that works at other Brickell towers does not work here, and pretending otherwise would not survive the first buyer who checks. At roughly $1,605 a foot the entry penthouse asks about 27 percent over what new stock in this postcode actually resells for. The launch cohort captured the price advantage in 2021 and 2022, and there is no version of this trade where today's buyer recovers it on paper.
So underwrite it on income instead. Riverfront, fully furnished, and short-term rental permitted in a postcode where most new towers forbid it: that scarcity is the thesis, and it is the only thing that justifies the foot rate. Absorption supports it, 362 units against 492 annual closings is nine months of normal volume, and the carry is nine months rather than five years. Get the recorded rental language and the remaining-inventory terms before you sign. If the declaration says what the marketing says, the top nine floors of a sold-out riverfront tower is a defensible position. If it does not, this is an expensive apartment.
El riesgo de entrega prácticamente ha desaparecido. El préstamo de construcción de $170M cerró en junio de 2022, otros $513M cerraron en septiembre de 2025, las dos torres remataron estructura este año, y Harvey Hernandez situó la finalización a unos nueve meses vista en agosto de 2026. El ochenta por ciento del edificio estaba bajo contrato antes de empezar la obra. Usted no está evaluando si esto se construye, y eso vale algo.
El argumento de base que funciona en otras torres de Brickell no funciona aquí, y fingir lo contrario no sobreviviría al primer comprador que lo compruebe. A unos $1.605 el pie, el penthouse de entrada pide alrededor de un 27 por ciento por encima de lo que realmente se revende la obra nueva en este código postal. El primer grupo capturó la ventaja de precio en 2021 y 2022, y no hay ninguna versión de esta operación en la que el comprador de hoy la recupere sobre el papel.
Así que evalúelo por la renta. Frente al río, totalmente amueblado y con alquiler de corta estancia permitido en un código postal donde la mayoría de las torres nuevas lo prohíbe: esa escasez es la tesis, y es lo único que justifica el precio por pie. La absorción la respalda, 362 unidades frente a 492 cierres anuales son nueve meses de volumen normal, y la espera es de nueve meses y no de cinco años. Consiga la cláusula de alquiler registrada y las condiciones del inventario restante antes de firmar. Si la declaración dice lo que dice el marketing, las nueve plantas superiores de una torre vendida frente al río son una posición defendible. Si no lo dice, esto es un apartamento caro.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on LOFTY BrickellEl expediente completo de LOFTY Brickell
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Prosper and Versluys buy the Miami River site (Aug 2026)
- The Real Deal, Newgard and Two Roads score $513M for One Brickell Riverfront (Sep 2025)
- The Real Deal, Lenders dole out $320M including $170M for Lofty Brickell (Jun 2022)
- Developer site, LOFTY Penthouse Collection
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.