The betLa apuesta
Viceroy Brickell is finished, on the river, and renting: 36 leases closed in five months, one-bedrooms at a median $4,224 a month. Its 18 listings ask a median $1,288 a foot. New condos delivered since 2023 in Brickell and downtown resold this year at $1,157. So the brand costs about 11 percent over comparable new stock, and the developer is offering a 7 percent leaseback to close the gap.
Viceroy Brickell está terminado, frente al río y alquilándose: 36 contratos cerrados en cinco meses, los de un dormitorio a una mediana de $4.224 al mes. Sus 18 anuncios piden una mediana de $1.288 el pie. Los condominios entregados desde 2023 en Brickell y el centro se revendieron este año a $1.157. La marca cuesta un 11 por ciento sobre la obra nueva comparable, y el promotor ofrece un leaseback del 7 por ciento para cerrar la diferencia.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131, 33130, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $1M$500.000 – $1M | 528 | $645,000 | $607 |
| $1M – $2M$1M – $2M | 183 | $1,275,000 | $809 |
The market can take it; the building competes with itselfEl mercado lo absorbe; el edificio compite consigo mismo
The two bands Viceroy sells into closed 711 homes in the trailing year across 33131, 33130 and 33132: 528 between $500,000 and $1M, 183 between $1M and $2M. At 498 units the whole building is about eight months of that, so the submarket is not the constraint. Supply inside the building is: 18 units for sale, 80 for rent, and a developer still selling with an incentive. Expect to negotiate against the developer's own price list, not against the street.
Las dos bandas en las que vende Viceroy cerraron 711 viviendas en el último año en 33131, 33130 y 33132: 528 entre $500.000 y $1M, 183 entre $1M y $2M. Con 498 unidades el edificio entero son unos ocho meses de eso, así que el submercado no es el límite. La oferta dentro del edificio sí: 18 unidades en venta, 80 en alquiler y un promotor que sigue vendiendo con incentivo. Espere negociar contra la lista del propio promotor, no contra la calle.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131, 33130, 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131, 33130, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131, 33130, 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131, 33130, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 12 | $1,258 |
| 2025 | 48 | $1,134 |
| 2026 | 39 | $1,157 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it asks, plan by planDónde pide, tipología por tipología
Studios ask $637,900 to $785,900, about $1,300 to $1,435 a foot. One-bedrooms ask $850,000 to $1.16M, roughly $1,140 to $1,270 a foot, the value line in the building. Two-bedrooms ask $1.26M to $2M at $1,225 to $1,555. Against $1,157 for 2026 resales of post-2023 stock, the one-bedrooms sit within 10 percent and the studios well above. The launch list started in the $600,000s in April 2024, so prices have barely moved in two years.
Los estudios piden de $637.900 a $785.900, entre unos $1.300 y $1.435 el pie. Los de un dormitorio, de $850.000 a $1,16M, entre unos $1.140 y $1.270 el pie, la línea de valor del edificio. Los de dos dormitorios, de $1,26M a $2M, entre $1.225 y $1.555. Frente a $1.157 de las reventas de 2026 de obra posterior a 2023, los de un dormitorio quedan a menos del 10 por ciento y los estudios muy por encima. La lista de lanzamiento empezó en $600.000 en abril de 2024: los precios apenas se han movido en dos años.
On the MLS todayHoy en el MLS
18 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-06. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
18 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-06. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 412 | 0/1 | 489 sf | $637,900 | $1,304 | — | 0 |
| 2709 | 0/1 | 485 sf | $695,900 | $1,435 | $679 | 72 |
| 2204 | 0/1 | — | $785,900 | — | $820 | 67 |
| 1910 | 1/1 | 686 sf | $850,000 | $1,239 | $960 | 3 |
| 1611 | 1/1 | — | $949,000 | — | $1,050 | 1 |
| 2205 | 1/1 | 833 sf | $950,000 | $1,140 | $1,308 | 1 |
| 1708 | 1/1 | — | $955,000 | — | $700 | 63 |
| 1905 | 1/1 | 833 sf | $990,000 | $1,188 | $1,308 | 0 |
| 3308 | 1/1 | 862 sf | $999,000 | $1,159 | $1,376 | 3 |
| 3914 | 1/1 | 833 sf | $1,059,000 | $1,271 | $1,179 | 3 |
| 4014 | 1/1 | — | $1,159,000 | — | $1,179 | 6 |
| 1907 | 2/2 | 1,030 sf | $1,261,900 | $1,225 | — | 0 |
| 2506 | 2/2 | 1,041 sf | $1,450,000 | $1,393 | $1,665 | 18 |
| 4106 | 2/2 | 1,041 sf | $1,495,000 | $1,436 | $1,985 | 77 |
| 2006 | 2/2 | — | $1,599,000 | — | $1,985 | 45 |
| 2403 | 2/2 | — | $1,685,900 | — | $1,985 | 67 |
| 3902 | 2/2 | 1,286 sf | $1,999,000 | $1,554 | $1,457 | 8 |
| UPH01 | 3/3 | 1,481 sf | $2,850,000 | $1,924 | $2,417 | 12 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11991534 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11991534 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 485 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 485 sf.
| HOA at $1.5/sf/monthGastos de comunidad a $1,5/sf/mes | −$8,730 |
| Property tax at 2.02% of $990,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $990,000 | −$19,998 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,746 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$30,474 |
Nothing to carry, three things to read firstNada que financiar, tres cosas que leer antes
Delivered, so no deposit. First the leaseback: the developer advertised two years at 7 percent a year in August 2026; get the terms in writing, because the open market pays less. A one-bedroom at the median rent and the listing HOA, about $1,308 a month, nets about 3.5 percent before tax and insurance on a $990,000 purchase. Second the 30-day minimum, which rules out nightly rental. Third the recorded declaration.
Entregado, así que sin depósito. Primero el leaseback: el promotor anunció dos años al 7 por ciento anual en agosto de 2026; obtenga los términos por escrito, porque el mercado abierto paga menos. Un dormitorio a la renta mediana y con la cuota del anuncio, unos $1.308 al mes, deja cerca del 3,5 por ciento neto antes de impuestos y seguro sobre una compra de $990.000. Segundo el mínimo de 30 días, que excluye la renta por noches. Tercero la declaración registrada.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $164M construction loan from Truist Bank to a Related affiliate, closed late 2022 / January 2023, before the switch from rental to condominium.Préstamo de construcción de $164M de Truist Bank a una filial de Related, cerrado a finales de 2022 / enero de 2023, antes del cambio de alquiler a condominio. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered in 2026 (Bridge YearBuilt; leases closing since May 2026). No construction risk and no deposit left to carry.Entregado en 2026 (YearBuilt de Bridge; alquileres cerrándose desde mayo de 2026). Sin riesgo de obra y sin depósito pendiente. |
| DeveloperPromotor | Related Group (Jorge and Nick Pérez) with GTIS Partners; Viceroy's first completed residential tower in the United States.Related Group (Jorge y Nick Pérez) con GTIS Partners; la primera torre residencial terminada de Viceroy en Estados Unidos. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Monthly rental, 30-day minimum per the association (broker inventory sheet, read 17 September 2026; repeated in MLS remarks, Bridge read 6 October 2026); recorded declaration language not yet readRenta mensual, mínimo de 30 días según la asociación (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026; repetido en anuncios del MLS, Bridge leído el 6 de octubre de 2026); pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy a one-bedroom, with the leaseback, at the closing priceCompre un dormitorio, con el leaseback, al precio de cierre
A finished Related tower with a hotel brand, a closed construction loan and a lease market already measured: one-bedrooms rent at a median $4,224, 22 of them in five months.
At about $1,200 a foot a one-bedroom is near what new Brickell stock clears. Take the 7 percent leaseback if it is offered in writing, and offer under the list; the building has inventory to move.
Una torre terminada de Related con marca hotelera, préstamo de construcción cerrado y un mercado de alquiler ya medido: los de un dormitorio se alquilan a una mediana de $4.224, 22 contratos en cinco meses.
A unos $1.200 el pie un dormitorio está cerca de lo que cierra la obra nueva de Brickell. Tome el leaseback del 7 por ciento si se lo ofrecen por escrito y oferte por debajo de la lista; el edificio tiene inventario que mover.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Viceroy BrickellEl expediente completo de Viceroy Brickell
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Viceroy reborn: Related launches sales of branded Brickell condo tower (April 2024)
- Florida YIMBY, Related Group and GTIS Partners announce collaboration with Viceroy on 45-story Brickell condo tower (April 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-06. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.